La réponse courte : qu'est-ce que les appels de fonds VEFA ?
Les appels de fonds VEFA sont les demandes de paiement adressées à l’acquéreur d’un logement vendu en l’état futur d’achèvement, conformément à l’échéancier contractuel et à l’avancement des travaux. Leur montant est encadré par l’article R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation : 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble, en plafonds cumulés.
Règles, taux et chiffres vérifiés en novembre 2026.
Les montants utilisés pour illustrer les calculs sont fictifs ; les pourcentages réglementaires proviennent des textes officiels cités.
Case 1 — Le chantier n'a pas commencé : l'acquéreur réserve
Un terrain, un panneau de commercialisation, un contrat de réservation.
Le logement n’est pas encore construit.
L’acquéreur peut signer un contrat préliminaire de réservation avant la vente définitive.
Ce contrat peut prévoir un dépôt de garantie.
Mais ce dépôt ne doit pas être confondu avec les appels de fonds exigibles après la conclusion de la vente.
Chiffre clé : 5 %, 2 % ou 0 %
L’article R.261-28 du Code de la construction et de l’habitation fixe les plafonds du dépôt de garantie :
| Délai prévu pour conclure la vente | Dépôt maximal |
|---|---|
| Un an au maximum | 5 % du prix prévisionnel |
| Plus d’un an et deux ans au maximum | 2 % |
| Plus de deux ans | Aucun dépôt exigible |
Source : Légifrance — Article R.261-28 du CCH.
Pour un logement réservé au prix prévisionnel de 318 000 € TTC, un dépôt de 5 % représente :
318 000 × 5 % = 15 900 €.
Un dépôt de 2 % représente :
318 000 × 2 % = 6 360 €.
Ce dépôt est conservé dans les conditions prévues par la réglementation, sur un compte spécial ou chez un notaire.
Il ne constitue pas une avance librement utilisable pour payer les entreprises : le dépôt est versé sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire (article R.261-29).
C’est une distinction essentielle pour le plan de trésorerie.
Case 2 — L'acte de vente est signé : l'échéancier devient contractuel
La vente en l’état futur d’achèvement est conclue par acte authentique.
L’acquéreur s’engage à payer le prix aux étapes prévues.
Le contrat doit respecter les plafonds réglementaires.
L’article R.261-14 prévoit également que, si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ni dépôt ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition.
Source : Légifrance — Article R.261-14 du CCH.
Les plafonds ne constituent pas un calendrier obligatoire identique pour tous les contrats.
Ils fixent des limites maximales.
Le contrat peut prévoir des versements périodiques constants ou des versements successifs liés à l’avancement des travaux, dans les limites légales.
Le storyboard des paiements
| Case | Étape | Plafond cumulé | Versement supplémentaire maximal dans l’exemple |
|---|---|---|---|
| 3 | Fondations achevées | 35 % | 35 % |
| 4 | Mise hors d’eau | 70 % | 35 % |
| 5 | Achèvement de l’immeuble | 95 % | 25 % |
| 6 | Mise à disposition | Solde de 5 % | 5 % |
| Total des versements | 100 % | 100 % |
Les pourcentages de la dernière colonne correspondent à un échéancier utilisant intégralement chaque plafond.
Un promoteur ne peut pas additionner 35 %, 70 % et 95 % comme s’il s’agissait de trois paiements indépendants.
Case 3 — Les fondations sont achevées : jusqu'à 35 %
Le premier grand repère réglementaire correspond à l’achèvement des fondations.
À ce stade, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder 35 % du prix total.
Pour un appartement vendu 318 000 € TTC :
318 000 × 35 % = 111 300 € TTC.
Ce montant représente le maximum cumulé à cette étape.
Si des sommes ont déjà été versées au titre du prix, elles doivent être prises en compte dans le cumul.
L’appel de fonds doit correspondre à l’échéancier contractuel et à l’avancement justifié.
Chiffre clé
111 300 € TTC : plafond cumulé au stade des fondations pour notre appartement.
Le document envoyé à l’acquéreur doit identifier le lot, le stade atteint, le montant appelé et les références nécessaires au paiement.
Le suivi administratif doit permettre de rapprocher chaque appel de fonds du contrat et des sommes déjà réglées.
Case 4 — Le bâtiment est hors d'eau : jusqu'à 70 %
La mise hors d’eau constitue le deuxième grand repère.
Le plafond cumulé atteint 70 % du prix.
Pour le même appartement :
318 000 × 70 % = 222 600 € TTC.
Si 111 300 € ont déjà été appelés et payés, le versement supplémentaire correspondant au passage de 35 % à 70 % est :
222 600 − 111 300 = 111 300 € TTC.
Le cumul atteint 222 600 €.
Chiffre clé
70 % est un plafond cumulé, pas un nouvel appel de 70 %.
Cette erreur de lecture peut conduire à surestimer les recettes prévisionnelles.
Le guide VEFA promoteur permet de replacer les appels de fonds dans le déroulement contractuel d’une vente sur plan.
Case 5 — L'immeuble est achevé : jusqu'à 95 %
À l’achèvement de l’immeuble, le plafond cumulé atteint 95 % du prix.
Pour un appartement à 318 000 € TTC :
318 000 × 95 % = 302 100 € TTC.
Si le cumul déjà payé atteint 222 600 €, le versement supplémentaire est :
302 100 − 222 600 = 79 500 € TTC.
L’acquéreur a alors payé 95 % du prix dans cet échéancier.
Chiffre clé
79 500 € TTC : troisième versement de notre exemple.
La différence entre achèvement de l’immeuble et mise à disposition doit être conservée.
Le stade des 95 % ne permet pas d’exiger automatiquement le dernier solde de 5 %.
Case 6 — La remise des clés : le solde de 5 %
Le solde devient payable lors de la mise du logement à disposition de l’acquéreur, dans les conditions prévues par l’article R.261-14.
Pour notre appartement :
318 000 × 5 % = 15 900 € TTC.
Le total des versements atteint :
111 300 + 111 300 + 79 500 + 15 900 = 318 000 € TTC.
Tableau récapitulatif de l'appartement
| Étape | Versement TTC | Cumul TTC |
|---|---|---|
| Fondations | 111 300 € | 111 300 € |
| Hors d’eau | 111 300 € | 222 600 € |
| Achèvement | 79 500 € | 302 100 € |
| Mise à disposition | 15 900 € | 318 000 € |
| Total | 318 000 € | 318 000 € |
Ce tableau constitue un outil de vérification immédiat.
Pour n’importe quel prix TTC, il suffit de multiplier le montant contractuel par les pourcentages retenus et de vérifier que les versements successifs totalisent exactement 100 %.
Et si l'acquéreur paie en retard ?
L’article R.261-14 encadre aussi la sanction : le contrat peut prévoir une pénalité de retard, mais elle ne peut pas dépasser 1 % par mois des sommes dues. Sur un appel de 111 300 €, un mois de retard rapporte donc au plus 1 113 €. La pénalité compense mal le besoin de trésorerie qu’il crée : mieux vaut relancer vite que compter sur elle.
Le solde de 5 % peut-il être consigné ?
Oui.
L’article R.261-14 prévoit la possibilité de consigner le solde en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
La consignation consiste à déposer la somme auprès d’un tiers dans les conditions prévues.
Elle ne correspond pas à un paiement librement disponible sur le compte du promoteur.
Le site Service-Public précise les modalités de consignation en cas de défauts de conformité constatés lors de la livraison.
Le calcul sur huit logements
Le programme comprend huit appartements vendus chacun 318 000 € TTC.
Le chiffre d’affaires total de ces ventes est :
8 × 318 000 = 2 544 000 € TTC.
Si les huit logements atteignent le stade des 95 %, le cumul maximal appelé dans notre échéancier représente :
2 544 000 × 95 % = 2 416 800 € TTC.
Le solde de 5 % représente :
2 544 000 × 5 % = 127 200 € TTC.
Si trois acquéreurs consignent chacun leur solde de 15 900 € dans les conditions légales :
3 × 15 900 = 47 700 € TTC.
Ces 47 700 € ne sont pas disponibles sur le compte du promoteur tant que la consignation n’est pas levée dans les conditions requises.
Les cinq autres soldes représentent :
5 × 15 900 = 79 500 € TTC.
| Situation à la mise à disposition | Montant TTC |
|---|---|
| Solde total de 5 % sur huit logements | 127 200 € |
| Trois soldes consignés | 47 700 € |
| Cinq soldes payables sans consignation dans l’hypothèse | 79 500 € |
| Total | 127 200 € |
Ce calcul montre pourquoi le dernier appel de fonds mérite un suivi particulier.
Le programme peut être achevé alors qu’une partie des sommes reste indisponible.
Le piège financier : appelé ne veut pas dire encaissé
Le promoteur atteint une étape de chantier.
Il émet un appel de fonds.
L’acquéreur reçoit la demande.
Puis le paiement intervient.
Ces événements peuvent se produire à des dates différentes.
Trois dates pour une même somme
| Événement | Date retenue dans l’exemple | Effet financier |
|---|---|---|
| Stade des travaux constaté | 8 avril | Le stade contractuel est atteint |
| Appel de fonds émis | 11 avril | Une demande de paiement est envoyée |
| Somme reçue sur le compte | 29 avril | La trésorerie augmente effectivement |
Si une entreprise doit être réglée le 18 avril, l’appel émis le 11 avril ne permet pas à lui seul de payer la facture.
La trésorerie disponible dépend de l’argent effectivement reçu ou des autres ressources mobilisables.
C’est la raison pour laquelle le plan de trésorerie promotion immobilière doit intégrer les dates de paiement, et non uniquement les dates des appels.
Le test du décalage de quinze jours
Une société attend 222 600 € d’appels de fonds à la fin d’un mois.
Les dépenses exigibles avant leur réception atteignent 175 000 €.
Le compte dispose de 62 000 €.
Le besoin de liquidités à couvrir avant encaissement est :
175 000 − 62 000 = 113 000 €.
Les 222 600 € attendus peuvent suffire à rétablir la trésorerie lorsqu’ils arrivent.
Mais ils ne financent pas automatiquement les dépenses exigibles avant leur réception.
Le responsable financier doit prévoir une ressource temporaire ou adapter le calendrier des paiements dans les conditions contractuelles possibles.
Le montant total des recettes ne suffit pas à résoudre le problème.
L'argent encaissé n'est pas tout à vous
Les appels de fonds sont libellés TTC. Sur les 318 000 € versés par l’acquéreur, la TVA à 20 % représente :
318 000 − 318 000 ÷ 1,20 = 53 000 €.
Ces 53 000 € seront reversés à l’État, après déduction de la TVA payée sur les dépenses. Un plan de trésorerie qui compte 318 000 € de recettes sans prévoir ce reversement surestime l’argent réellement disponible.
Comment suivre les appels de fonds dans un tableau Excel ?
Un tableau de suivi doit comporter une ligne par lot et par échéance contractuelle.
Les colonnes utiles sont les suivantes :
| Colonne | Information à renseigner |
|---|---|
| Lot | Référence du logement |
| Prix TTC | Prix contractuel |
| Stade | Fondations, hors d’eau, achèvement ou livraison |
| Pourcentage cumulé | Pourcentage prévu au contrat |
| Montant cumulé exigible | Prix × pourcentage |
| Déjà appelé | Total des appels antérieurs |
| Nouvel appel | Cumul exigible moins déjà appelé |
| Date d’émission | Date d’envoi |
| Date d’échéance | Date contractuelle de paiement |
| Date d’encaissement | Date du crédit bancaire |
| Solde restant | Montant non encaissé |
| Situation particulière | Contestation, consignation ou autre événement documenté |
La formule centrale est :
Nouvel appel = montant cumulé exigible − total des appels antérieurs.
Le suivi des paiements utilise une autre formule :
Reste à encaisser = montant total appelé − paiements effectivement reçus.
Ces deux calculs ne doivent pas être mélangés.
Le premier contrôle l’échéancier.
Le second contrôle la trésorerie.
Trois vérifications avant chaque appel
Vérification juridique
Le stade de travaux justifiant l’appel est-il atteint et documenté ?
L’échéancier respecte-t-il les plafonds de l’article R.261-14 ?
Le contrat prévoit-il une condition particulière ?
Vérification comptable
Le montant appelé correspond-il au prix contractuel ?
Les appels précédents ont-ils été correctement déduits ?
Le cumul reste-t-il inférieur ou égal au plafond autorisé ?
Vérification financière
Quelle date d’encaissement est raisonnablement attendue ?
Quels paiements de chantier arrivent avant cette date ?
Le compte dispose-t-il des ressources nécessaires ?
Ces trois contrôles répondent à des objectifs différents.
Un appel peut être correctement calculé sans être encore encaissé.
Un paiement peut être attendu sans être juridiquement exigible à la date envisagée.
Le suivi doit conserver ces distinctions.
L'impact des appels de fonds sur le financement bancaire
Les encaissements des acquéreurs peuvent réduire le besoin de crédit bancaire au cours de l’opération.
Mais la banque peut encadrer l’utilisation des sommes et les modalités de remboursement du crédit.
Il faut examiner les contrats de financement et les engagements de la société.
Les recettes commerciales, les tirages bancaires et les dépenses doivent apparaître dans un même calendrier.
C’est le principe du montage financier promotion immobilière : chaque ressource possède un montant, une date et des conditions d’utilisation.
Un tableau qui présente 2 544 000 € de ventes sans préciser les dates d’encaissement ne permet pas de connaître le besoin maximal de financement.
L’échéancier des appels de fonds constitue l’une des données nécessaires à cette analyse.
Ce que les appels de fonds révèlent dans un dossier clôturé
Le suivi d’une opération achevée permet de comparer les dates prévues pour les appels de fonds avec les encaissements réellement constatés.
L’intérêt est de comprendre les décalages entre l’avancement du programme, les recettes commerciales et les paiements de chantier.
Télécharger un exemple concret réel d’un montage financier bilan promoteur avec de la vente en bloc logement social en PDF et Excel.
Télécharger (PDF + Excel)Les appels de fonds doivent être replacés dans le calendrier global, en tenant compte du type de vente et des stipulations contractuelles effectivement utilisées.
Pour vérifier : textes et sources officiels
- LégifranceArticle R.261-28 du Code de la construction et de l’habitation
Les plafonds du dépôt de garantie au stade de la réservation : 5 % si la vente est prévue sous un an, 2 % entre un et deux ans, aucun dépôt au-delà.
- LégifranceArticle R.261-14 du Code de la construction et de l’habitation
Les plafonds cumulés des appels de fonds en VEFA (35 %, 70 %, 95 %), le solde de 5 % et la pénalité de retard plafonnée à 1 % par mois.
- Service-PublicLivraison d’un logement vendu en VEFA
Les modalités de consignation du solde de 5 % en cas de défauts de conformité constatés lors de la livraison.
La dernière case : le prix est payé, le financement peut être soldé
L’article R.261-14 fixe des plafonds clairs : 35 % aux fondations, 70 % au hors d’eau et 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde devient payable à la mise à disposition, avec la possibilité de consignation en cas de contestation de conformité.
Pour un logement vendu 318 000 € TTC, notre échéancier aboutit à quatre versements de 111 300 €, 111 300 €, 79 500 € et 15 900 €.
Le total est exact : 318 000 €.
Mais la véritable difficulté du promoteur ne réside pas seulement dans ce calcul.
Elle consiste à faire correspondre les dates d’exigibilité des paiements avec les dépenses de l’opération.
Un appel de fonds peut être juridiquement justifié, correctement calculé et envoyé dans les délais, sans être encore encaissé.
La dernière case du storyboard n’est pas l’émission de la facture. C’est l’arrivée de l’argent sur le compte et son affectation aux engagements du programme.
Richard Emouk, expert en promotion immobilière.
Auteur de « Promotion immobilière : Livre-Formation, Faisabilité, droit construction, Financement ».