Qu’est-ce qu’un bilan promoteur Excel ? La réponse en bref.
Un bilan promoteur Excel est un classeur qui calcule la marge prévisionnelle d’une opération immobilière en reliant, par des formules, les prix de vente des logements à tous ses coûts : terrain, travaux, honoraires, taxes, commercialisation et frais financiers. Chaque hypothèse y est saisie une seule fois : modifier un prix ou un coût met aussitôt à jour la marge, la trésorerie et les contrôles d’erreur.
La cellule A1 est vide. Tapez HYPOTHÈSES.
N’entrez encore aucun prix de terrain, aucune surface et aucun montant de travaux. Commencez par donner une place à chaque donnée.
Un bilan promoteur Excel devient difficile à contrôler dès qu’un même chiffre est recopié à plusieurs endroits. Vous modifiez le prix d’un logement dans la grille commerciale, mais le chiffre d’affaires du bilan reste inchangé. Vous augmentez le coût des travaux, mais le plan de trésorerie continue d’utiliser l’ancien montant. Le fichier affiche toujours une marge. Personne ne sait plus exactement comment elle a été calculée.
Nous allons construire un classeur qui évite ces erreurs.
Il comportera sept onglets : HYPOTHÈSES, LOTS, COÛTS, BILAN, TRÉSORERIE, SENSIBILITÉ et CONTRÔLES.
Chaque donnée sera saisie une seule fois. Les autres feuilles iront la chercher par formule. Les résultats se mettront à jour lorsque vous modifierez les hypothèses.
L’exemple porte sur une opération fictive de douze logements. Les montants ont été choisis pour expliquer les calculs, et non pour représenter les prix moyens d’un marché immobilier.
Le fichier sera construit dans Excel en français, avec des formules utilisant le point-virgule comme séparateur.
À la fin, vous disposerez d’une méthode pour créer votre propre modèle, vérifier sa marge et repérer les erreurs avant de présenter un dossier à un partenaire financier.
Définition : qu'est-ce qu'un bilan promoteur Excel ?
Un bilan promoteur Excel est un classeur qui calcule la marge prévisionnelle d’une opération immobilière en reliant, par des formules, les prix de vente des logements à tous ses coûts : terrain, travaux, honoraires, taxes, commercialisation et frais financiers. Chaque hypothèse y est saisie une seule fois : modifier un prix ou un coût met aussitôt à jour la marge, la trésorerie et les contrôles d’erreur.
Les six règles du tableur lisible
Avant de construire les feuilles, fixons six règles.
Règle 1 — Une hypothèse, une cellule
Le prix moyen de vente ne doit pas être saisi dans trois feuilles différentes. Si cette donnée change, toutes les formules qui en dépendent doivent utiliser sa nouvelle valeur.
Donnez une couleur aux cellules de saisie, par exemple un texte bleu, et laissez les formules en noir. Un lecteur voit alors d’un coup d’œil ce qu’il peut modifier et ce qu’il ne doit pas toucher.
Règle 2 — Aucune valeur fixe cachée dans une formule métier
Évitez :
=B5*0,20Préférez :
=B5*HYPOTHÈSES!$B$8Dans le deuxième cas, le taux se trouve dans une cellule identifiable. Vous pouvez le modifier sans toucher à la formule.
Règle 3 — Une seule source pour chaque montant
Le chiffre d’affaires provient de la grille des lots. Les dépenses proviennent de l’onglet COÛTS. Le bilan rassemble ces informations, sans les ressaisir.
Règle 4 — Les montants HT et TTC sont identifiés
Une vente TTC ne peut pas être comparée directement à une dépense HT. Chaque colonne doit indiquer sa base de calcul.
Règle 5 — Les totaux sont calculés, jamais recopiés
Un total commercial doit utiliser SOMME. Une marge doit être obtenue par soustraction. Aucun résultat ne doit dépendre d’un chiffre saisi manuellement pour remplacer une formule.
Règle 6 — Chaque résultat important possède un contrôle
Un classeur doit signaler les erreurs qu’il peut détecter : une ligne oubliée, un montant négatif, une incohérence de TVA ou un écart entre deux totaux.
Ces règles ne rendent pas une opération rentable. Elles rendent ses calculs lisibles et vérifiables.
Créez maintenant les sept onglets, dans l’ordre indiqué.
Onglet HYPOTHÈSES : une donnée, une cellule
Cet onglet contient les paramètres généraux du projet.
Inscrivez les libellés en colonne A et les valeurs en colonne B.
| Cellule | Libellé | Valeur d’exemple |
|---|---|---|
| B2 | Nombre de logements | 12 |
| B3 | Surface vendable totale en m² | 780 |
| B4 | Prix moyen de vente HT/m² | 4 000 € |
| B5 | Chiffre d’affaires théorique HT | Formule |
| B6 | Budget travaux HT | 1 350 000 € |
| B7 | Prix du terrain | 520 000 € |
| B8 | Taux de TVA de vente retenu | 20 % |
| B9 | Taux d’honoraires techniques | 8 % |
| B10 | Taux de frais commerciaux | 3 % |
| B11 | Provision pour aléas travaux | 5 % |
| B12 | Durée prévisionnelle en mois | 30 |
| B13 | Fonds propres prévus | 400 000 € |
| B14 | Taux annuel du crédit | 5 % |
La TVA de 20 % est une hypothèse pédagogique correspondant à un cas de taxation au taux normal. Une opération réelle peut comporter plusieurs régimes de TVA. Le traitement du terrain, des ventes et des dépenses doit être vérifié séparément.
Dans B5, saisissez :
=B3*B4Le résultat est de 3 120 000 € HT.
Ce chiffre constitue une estimation commerciale. Il sera ensuite remplacé, dans le bilan, par le total calculé à partir des logements.
Pourquoi conserver cette estimation ?
Elle sert de contrôle. Si la grille des lots totalise 3 080 000 € alors que les hypothèses annoncent 3 120 000 €, le classeur doit afficher un écart.
Vous pouvez également ajouter une colonne C intitulée « Source ».
Pour le prix du terrain, indiquez par exemple « Proposition du vendeur ». Pour le budget travaux, « Estimation économiste ». Pour le prix de vente, « Étude de marché ».
Une hypothèse sans origine identifiable est difficile à défendre lors d’un examen bancaire.
La date de mise à jour mérite également une cellule. Un devis établi plusieurs mois auparavant ne possède pas la même valeur qu’une offre récente d’entreprise.
Les données de cet onglet sont les commandes du classeur. Les autres feuilles doivent y faire référence.
Onglet LOTS : faire remonter chaque vente dans le bilan
La grille des lots décrit ce qui sera vendu.
Elle ne doit pas se limiter à un chiffre d’affaires global.
Créez les colonnes suivantes :
| Colonne | Contenu |
|---|---|
| A | Numéro du lot |
| B | Typologie |
| C | Surface vendable |
| D | Prix HT/m² |
| E | Prix de vente HT |
| F | Taux de TVA |
| G | Prix de vente TTC |
| H | Statut commercial |
La première ligne de logement est la ligne 2.
Dans A2, saisissez L01. Dans B2, indiquez T2. Dans C2, saisissez 50.
La colonne D doit récupérer le prix moyen figurant dans HYPOTHÈSES.
En D2 :
=HYPOTHÈSES!$B$4En E2 :
=C2*D2En F2 :
=HYPOTHÈSES!$B$8En G2 :
=E2*(1+F2)Recopiez ces quatre formules jusqu’à la ligne 13.
Pour notre exemple, saisissez les surfaces suivantes en C2:C13 :
50 ; 55 ; 55 ; 60 ; 60 ; 65 ; 65 ; 70 ; 70 ; 75 ; 75 ; 80
Le total est de 780 m².
Les prix unitaires restent identiques dans cet exercice. Dans une opération réelle, vous pouvez modifier chaque cellule de la colonne D pour tenir compte de l’étage, de l’orientation, de la terrasse ou des caractéristiques du logement.
Ajoutez une ligne de total en ligne 14.
En C14 :
=SOMME(C2:C13)En E14 :
=SOMME(E2:E13)En G14 :
=SOMME(G2:G13)Vous devez obtenir :
Pourquoi la grille doit rester détaillée
Un promoteur ne vend pas une surface globale. Il commercialise des logements identifiés.
La grille permet de modifier un prix sans toucher aux autres lots. Elle permet aussi de distinguer les logements réservés, vendus ou disponibles.
La colonne H peut recevoir les statuts « Disponible », « Réservé » et « Acté ».
Ajoutez une liste déroulante par validation des données pour éviter les variantes de saisie.
Vous pourrez ensuite calculer le chiffre d’affaires des logements réservés avec :
=SOMME.SI(H2:H13;"Réservé";E2:E13)Cette formule totalise uniquement les lots dont le statut est exactement « Réservé ».
Elle ne remplace pas un suivi juridique des ventes. Elle fournit un indicateur commercial.
Un logement réservé ne doit pas être considéré comme intégralement encaissé. Les flux de paiement seront suivis dans TRÉSORERIE.
Onglet COÛTS : empêcher les dépenses invisibles
Une grille commerciale peut être correcte tandis que le bilan reste faux.
La cause se trouve souvent dans les dépenses.
Créez trois colonnes :
- A : poste de dépense.
- B : montant retenu dans le bilan.
- C : origine ou justification.
Pour cet exemple, les montants sont exprimés sur une base économique HT simplifiée. Le traitement fiscal du foncier et de la TVA récupérable n’est pas modélisé. Dans un dossier réel, ces postes exigent des lignes distinctes et une analyse adaptée à l’opération.
Construisez le tableau suivant :
| Ligne | Poste | Montant |
|---|---|---|
| 2 | Terrain | 520 000 € |
| 3 | Frais d’acquisition et fonciers | 45 000 € |
| 4 | Travaux | Formule |
| 5 | Honoraires techniques | Formule |
| 6 | Assurances et garanties | 38 000 € |
| 7 | Taxes et participations | 65 000 € |
| 8 | Commercialisation | Formule |
| 9 | Frais financiers | 85 000 € |
| 10 | Aléas travaux | Formule |
| 11 | Autres frais d’opération | 42 000 € |
| 12 | Total des dépenses | Formule |
En B2 :
=HYPOTHÈSES!B7En B4 :
=HYPOTHÈSES!B6En B5 :
=B4*HYPOTHÈSES!B9En B8 :
=LOTS!E14*HYPOTHÈSES!B10En B10 :
=B4*HYPOTHÈSES!B11En B12 :
=SOMME(B2:B11)Les cellules B3, B6, B7, B9 et B11 contiennent les montants indiqués dans le tableau.
Le résultat est :
2 414 100 € de dépenses prévisionnelles.
Les postes qui demandent une attention particulière
Le coût des travaux doit correspondre au programme réellement étudié.
Les honoraires techniques peuvent être calculés à partir d’un taux pour une première estimation. Mais lorsque les contrats sont connus, les montants contractuels doivent remplacer cette approximation.
Les assurances et garanties méritent leurs propres lignes. Elles ne doivent pas être dissimulées dans une provision générale.
Les taxes et participations dépendent des caractéristiques et de la localisation du projet. Les 65 000 € retenus ici ne sont pas un barème.
Les frais financiers doivent provenir, à terme, d’un calcul fondé sur les tirages, les taux et les durées de financement. Les 85 000 € servent ici de budget initial ; l’onglet TRÉSORERIE les calculera plus loin.
Enfin, la provision pour aléas n’autorise pas à ignorer les risques déjà identifiés. Une dépense connue doit figurer dans son poste de coût, et non être laissée dans une réserve indistincte.
L’onglet COÛTS devient ainsi la source unique des dépenses économiques du bilan.
Onglet BILAN : calculer le résultat sans ressaisie
Le bilan rassemble les ventes et les dépenses.
Il ne doit contenir aucune nouvelle hypothèse commerciale ou technique.
Dans la colonne A, saisissez les intitulés. La colonne B recevra les formules.
| Cellule | Indicateur |
|---|---|
| B2 | Chiffre d’affaires HT |
| B3 | Coût total prévisionnel |
| B4 | Marge en euros |
| B5 | Marge sur chiffre d’affaires |
| B6 | Marge sur coût |
| B7 | Prix moyen HT/m² |
| B8 | Coût de revient HT/m² |
| B9 | Écart entre CA théorique et grille |
En B2 :
=LOTS!E14En B3 :
=COÛTS!B12En B4 :
=B2-B3En B5 :
=SIERREUR(B4/B2;0)En B6 :
=SIERREUR(B4/B3;0)En B7 :
=SIERREUR(B2/LOTS!C14;0)En B8 :
=SIERREUR(B3/LOTS!C14;0)En B9 :
=B2-HYPOTHÈSES!B5Formatez B5 et B6 en pourcentage.
Le bilan affiche :
| Indicateur | Résultat |
|---|---|
| Chiffre d’affaires HT | 3 120 000 € |
| Dépenses prévisionnelles | 2 414 100 € |
| Marge prévisionnelle | 705 900 € |
| Marge sur chiffre d’affaires | 22,62 % |
| Marge sur coût | 29,24 % |
| Prix de vente moyen HT/m² | 4 000 € |
| Coût de revient HT/m² | 3 095 € |
Le taux de 22,62 % correspond à la marge divisée par le chiffre d’affaires.
Le taux de 29,24 % correspond à la même marge divisée par le coût total.
Ce ne sont pas deux résultats économiques différents. Ce sont deux façons de rapporter le même résultat à une base de calcul.
Une marge de 22 % du chiffre d’affaires est élevée. Dans un dossier réel, un tel chiffre doit d’abord faire chercher le poste oublié : honoraires de gestion du promoteur, frais de structure, TVA non récupérable, travaux de raccordement. Un banquier fera ce réflexe à votre place.
Pour approfondir l’analyse économique au-delà des formules, la méthode faire un bilan promoteur permet d’examiner les postes et les ratios d’une opération.
Pourquoi ce bilan reste prévisionnel
Les 705 900 € ne sont pas un bénéfice encaissé.
Les ventes doivent encore être réalisées. Les dépenses peuvent évoluer. Les frais financiers dépendent du déroulement effectif du projet.
Le bilan mesure une marge économique prévisionnelle, avant l’impôt sur les bénéfices et les éventuels coûts qui n’auraient pas été retenus.
Il ne suffit pas non plus à déterminer le montant du crédit nécessaire.
Cette question relève du calendrier de trésorerie.
Onglet TRÉSORERIE : trouver le mois où l'argent manque
Un bilan peut afficher une marge positive et exiger malgré tout un financement lourd.
La raison est simple : les dépenses et les recettes n’interviennent pas aux mêmes dates.
Dans TRÉSORERIE, créez les colonnes suivantes :
| Colonne | Contenu |
|---|---|
| A | Mois |
| B | Dépenses de la période |
| C | Encaissements commerciaux |
| D | Flux net |
| E | Solde cumulé |
Dans A2:A31, inscrivez les mois 1 à 30.
En D2 :
=C2-B2En E2 :
=D2En D3 :
=C3-B3En E3 :
=E2+D3Recopiez D3:E3 jusqu’à la ligne 31.
Pour identifier le besoin maximal de trésorerie, placez en G2 :
=MAX(0;-MIN(E2:E31))Cette formule recherche le solde cumulé le plus négatif et le transforme en besoin positif.
Si le solde le plus bas est de −920 000 €, G2 affichera 920 000 €.
Ce montant représente le besoin maximal dans le modèle simplifié, avant apports et tirages bancaires.
Comment répartir les dépenses
Ne répartissez pas toutes les dépenses de manière uniforme.
Le terrain est généralement payé à une date déterminée par l’acte et les accords contractuels.
Les études interviennent en amont.
Les travaux suivent leur propre échéancier, lié à l’exécution et aux situations des entreprises.
Les frais financiers dépendent du crédit réellement utilisé.
Pour construire une première version, vous pouvez répartir les montants de COÛTS entre les mois concernés, puis remplacer les estimations par les échéanciers contractuels.
L’objectif est que le total de la colonne B corresponde au total des dépenses du bilan.
Dans G3 :
=SOMME(B2:B31)Dans G4 :
=COÛTS!B12-COÛTS!B9Les frais financiers sont retirés de ce total, car ils ne figurent pas dans la colonne B : ils seront calculés à part, quelques lignes plus bas.
Dans G5 :
=G3-G4G5 doit afficher zéro.
Comment répartir les encaissements
La colonne C contient uniquement les sommes dont l’encaissement est prévu pendant le mois considéré.
Pour une vente en l’état futur d’achèvement, le calendrier doit respecter les stipulations des contrats et les règles relatives aux paiements en fonction de l’avancement de la construction.
Les plafonds prévus par l’article R261-14 du Code de la construction et de l’habitation ne doivent pas être transformés en échéances mensuelles automatiques.
Source : Légifrance — article R261-14.
Dans G6 :
=SOMME(C2:C31)Dans G7 :
=LOTS!E14Le total à retrouver est le chiffre d’affaires HT, puisque les dépenses de la colonne B sont, elles aussi, exprimées HT. Comparer des encaissements TTC à des dépenses HT fausserait le solde de près de 20 %.
Dans G8 :
=G6-G7Ce dernier contrôle suppose que toutes les ventes de l’exemple soient réalisées et encaissées pendant les trente mois. Dans une opération réelle, il faut intégrer les ventes non signées, les retards et les paiements restant à recevoir.
Attention : la grille LOTS est exprimée en HT et TTC, tandis que notre bilan économique est en HT.
Le tableau de trésorerie doit, lui, être construit sur les flux effectivement payés et reçus. Il faut donc traiter les décaissements TTC, la TVA collectée, la TVA déductible et les règlements fiscaux dans un modèle de trésorerie complet.
Ne mélangez pas un calendrier de recettes TTC avec des dépenses HT.
Le tableau présenté ici fournit la structure de calcul. Il ne devient un plan de trésorerie bancaire exploitable qu’après l’intégration de ces flux fiscaux et du financement.
La méthode détaillée figure dans plan de trésorerie promotion immobilière.
Calculer les frais financiers au lieu de les deviner
Les 85 000 € saisis dans COÛTS!B9 sont une estimation. Le solde cumulé permet de les calculer.
En F1, tapez « Intérêts du mois ». En F2 :
=MAX(0;-E2-HYPOTHÈSES!$B$13)*HYPOTHÈSES!$B$14/12Recopiez jusqu’à F31, puis totalisez en F32 :
=SOMME(F2:F31)La formule considère que les 400 000 € de fonds propres couvrent la première partie du besoin. Au-delà, chaque euro manquant est emprunté au taux de HYPOTHÈSES!B14 et coûte un mois d’intérêts.
Remplacez enfin les 85 000 € de COÛTS!B9 par :
=TRÉSORERIE!F32Les frais financiers suivent désormais le calendrier. Si vous décalez les ventes de trois mois, ils augmentent sans que vous ayez à y penser.
Faites ce remplacement une fois votre calendrier rempli. Les exemples chiffrés de la suite de cet article conservent les 85 000 € de départ, pour que vous puissiez vérifier vos résultats.
Une précaution : n’inscrivez jamais ces intérêts dans la colonne B. Ils dépendraient d’un solde qui dépend lui-même des intérêts, et Excel signalerait une référence circulaire. C’est la raison du retrait de COÛTS!B9 dans le contrôle G4.
Ce calcul reste simplifié. Il ignore les commissions d’engagement, les intérêts calculés sur les intérêts et les conditions de tirage réelles du crédit. Il remplace pourtant un chiffre deviné par un chiffre expliqué.
Onglet SENSIBILITÉ : mesurer le prix d'une hypothèse fausse
Une marge prévisionnelle dépend des hypothèses retenues.
Vous devez pouvoir mesurer l’effet d’une variation des prix de vente ou des coûts de construction sans modifier le bilan d’origine.
Créez le tableau suivant :
| Cellule | Indicateur |
|---|---|
| B2 | Variation du prix de vente |
| B3 | Variation du coût des travaux |
| B4 | Nouveau chiffre d’affaires |
| B5 | Nouveau coût total |
| B6 | Nouvelle marge |
| B7 | Nouvelle marge sur CA |
| B8 | Écart de marge |
En B2, saisissez -5%.
En B3, saisissez 5%.
En B4 :
=BILAN!B2*(1+B2)En B5 :
=BILAN!B3+HYPOTHÈSES!B6*B3*(1+HYPOTHÈSES!B9+HYPOTHÈSES!B11)+BILAN!B2*B2*HYPOTHÈSES!B10Cette formule ajoute la hausse des travaux, la hausse des honoraires techniques et de la provision pour aléas, qui sont calculés sur les travaux, et l’effet de la variation des ventes sur les frais commerciaux. Oublier les honoraires sous-estimerait le choc de 5 400 €.
En B6 :
=B4-B5En B7 :
=SIERREUR(B6/B4;0)En B8 :
=B6-BILAN!B4Avec une baisse des prix de vente de 5 % et une hausse des travaux de 5 %, le résultat devient :
| Indicateur | Résultat |
|---|---|
| Nouveau chiffre d’affaires | 2 964 000 € |
| Nouveau coût total | 2 485 695 € |
| Nouvelle marge | 478 305 € |
| Marge sur chiffre d’affaires | environ 16,14 % |
Cette simulation conserve les autres hypothèses du bilan. Elle ne recalcule pas automatiquement les frais financiers liés à un éventuel retard, ni les effets fiscaux.
Le résultat permet toutefois de mesurer la sensibilité du projet à deux variables importantes.
Un tableau de sensibilité plus complet peut croiser plusieurs variations et montrer à partir de quel seuil la marge devient négative.
Le test du prix de vente
Remplacez maintenant -5% par -10% dans B2.
Le chiffre d’affaires baisse davantage. La marge se réduit automatiquement.
Vous n’avez pas besoin de modifier la grille des lots ni le bilan initial.
C’est l’intérêt de séparer les hypothèses de référence des scénarios.
Le prix d'équilibre en trois clics
Excel peut trouver seul le prix au-dessous duquel l’opération perd de l’argent. Ouvrez Données > Analyse de scénarios > Valeur cible et remplissez :
- Cellule à définir :
BILAN!B4 - Valeur à atteindre :
0 - Cellule à modifier :
HYPOTHÈSES!B4
Avec les frais financiers de départ, fixés à 85 000 €, Excel affiche environ 3 067 € HT/m². Le prix retenu de 4 000 € laisse donc une marge de sécurité de 933 €/m², soit 23 % de baisse possible avant la perte. Ce chiffre parle davantage à un banquier qu’un taux de marge.
Annulez ensuite la modification avec Ctrl+Z, ou travaillez sur une copie du fichier : la valeur cible remplace votre hypothèse de référence.
Pour croiser plusieurs prix et plusieurs coûts dans une même grille, le même menu propose la Table de données.
Le bilan reste votre base de travail. L’onglet SENSIBILITÉ explore ce qui pourrait lui arriver.
Onglet CONTRÔLES : sept alertes automatiques
Un classeur fiable ne se contente pas de calculer.
Il doit également signaler les incohérences qu’il peut identifier.
Créez une colonne A pour les contrôles et une colonne B pour leur résultat.
Contrôle 1 — Surface totale B2
=SI(ABS(LOTS!C14-HYPOTHÈSES!B3)<0,01;"OK";"ERREUR SURFACE")Ce contrôle compare la somme des surfaces de la grille avec la surface annoncée dans les hypothèses.
Contrôle 2 — Nombre de logements B3
=SI(NBVAL(LOTS!A2:A13)=HYPOTHÈSES!B2;"OK";"ERREUR LOTS")Le contrôle compte les cellules non vides de la colonne des identifiants.
Il ne détecte pas, à lui seul, deux lots portant le même numéro.
Contrôle 3 — Chiffre d'affaires B4
=SI(ABS(LOTS!E14-HYPOTHÈSES!B5)<0,01;"OK";"ÉCART CHIFFRE D'AFFAIRES")Cette alerte signale une différence entre le chiffre d’affaires théorique et celui de la grille.
Si vous avez volontairement fixé des prix différents selon les logements, l’écart peut être normal. Il doit alors être expliqué plutôt que supprimé artificiellement.
Contrôle 4 — Total des dépenses B5
=SI(ABS(COÛTS!B12-BILAN!B3)<0,01;"OK";"ERREUR COÛTS")Le bilan doit reprendre exactement le total calculé dans COÛTS.
Contrôle 5 — TVA commerciale B6
=SI(ABS(LOTS!G14-SOMMEPROD(LOTS!E2:E13;1+LOTS!F2:F13))<0,01;"OK";"ERREUR TVA")Cette formule vérifie que le total TTC correspond aux montants HT et aux taux indiqués pour chaque lot.
Elle fonctionne même si plusieurs taux de TVA figurent dans la grille.
Elle ne vérifie pas que ces taux sont juridiquement corrects.
Contrôle 6 — Marge négative B7
=SI(BILAN!B4<0;"ALERTE : MARGE NÉGATIVE";"OK")Le résultat doit apparaître clairement.
Une mise en forme conditionnelle peut afficher l’alerte en rouge.
Contrôle 7 — Lots sans prix B8
=SI(NB.SI(LOTS!D2:D13;"<=0")+NB.VIDE(LOTS!D2:D13)>0;"ERREUR PRIX";"OK")Cette formule signale un prix unitaire nul, négatif ou oublié dans la plage prévue. Sans la fonction NB.VIDE, une cellule vide passerait le contrôle.
Un contrôle général B10
=SI(NB.SI(B2:B8;"<>OK")=0;"CLASSEUR CONTRÔLÉ";"VÉRIFIER LES ALERTES")Vous obtenez un indicateur général.
Il ne certifie pas la validité économique ou juridique de l’opération. Il confirme seulement que les sept tests définis n’ont pas détecté d’anomalie.
Le test final : modifier une seule cellule
Le classeur est construit. Il reste à vérifier qu’il réagit correctement.
Retournez dans HYPOTHÈSES.
La cellule B4 contient le prix moyen de vente : 4 000 € HT/m².
Remplacez-le par 3 900 € HT/m².
Ne modifiez aucune autre cellule.
Dans LOTS, les douze prix unitaires doivent se mettre à jour, puisque leurs formules utilisent HYPOTHÈSES!B4.
Le chiffre d’affaires HT doit passer de 3 120 000 € à :
780 × 3 900 € = 3 042 000 €.
La baisse des recettes est de 78 000 €.
Les frais commerciaux, calculés à 3 % du chiffre d’affaires, doivent diminuer de 2 340 €.
Le coût total passe alors de 2 414 100 € à 2 411 760 €.
La marge devient :
3 042 000 € − 2 411 760 € = 630 240 €.
Le résultat prévisionnel a diminué de 75 660 €.
Dans CONTRÔLES, les indicateurs de surface, de nombre de logements, de chiffre d’affaires, de coûts et de TVA doivent continuer à afficher « OK ».
Si le bilan affiche encore 705 900 € de marge, une liaison ne fonctionne pas.
Si le chiffre d’affaires a changé mais pas les frais commerciaux, vérifiez COÛTS!B8.
Si une partie des logements conserve le prix de 4 000 € alors que vous souhaitez appliquer le nouveau prix moyen à tous les lots, examinez les formules de la colonne D.
Cette vérification est plus utile qu’un simple examen visuel du fichier.
Elle prouve que les données circulent entre les feuilles.
Du classeur pédagogique au dossier professionnel
Le modèle construit ici permet de comprendre la structure d’un bilan promoteur Excel et de reproduire ses principaux calculs.
Pour être utilisé dans une opération réelle, il devra être enrichi : traitement détaillé de la TVA, coûts fonciers, échéancier de travaux, appels de fonds, tirages bancaires, frais financiers calculés dans le temps et rapprochement des dépenses engagées avec les dépenses restantes.
Ces compléments dépendent de la nature de l’opération.
Ces données économiques ne prennent leur sens qu’une fois reliées au financement et aux étapes du programme, ce que décrit la méthode de montage financier promotion immobilière.
Un classeur professionnel ressemble à ce modèle, en plus dense : treize onglets reliés entre eux, un bilan d’origine et un bilan de clôture. Comparez-le, onglet par onglet, à la structure construite ici, sur une opération réelle avec vente en bloc à un bailleur social.
Télécharger le dossier réelRevenez enfin à la cellule HYPOTHÈSES!B4.
Elle affiche maintenant 3 900 €.
Dans BILAN!B4, la marge est de 630 240 €.
Deux cellules, deux feuilles, un même calcul.
Le fichier a changé sans qu’aucun résultat ait été recopié à la main.
« C’est le premier signe d’un bilan que vous pouvez contrôler. »
Richard Emouk, expert en promotion immobilière.
Auteur de « Promotion immobilière : Livre-Formation, Faisabilité, droit construction, Financement ».