Définition : qu'est-ce que le logement locatif intermédiaire ?
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un logement loué à des ménages trop aisés pour le logement social mais pas assez pour se loger facilement sur le marché libre, avec des loyers et des ressources plafonnés. Lorsqu’il est acquis en bloc par un investisseur institutionnel dans les conditions légales, sa vente peut bénéficier d’une TVA à 10 %. Pour le promoteur, c’est un débouché de vente en bloc distinct du logement social.
Règles, taux et chiffres vérifiés en novembre 2026.
Première lettre — Monsieur le Promoteur, votre dossier m'a surpris
Monsieur le Promoteur,
Vous m’avez transmis un programme de trente logements. Votre présentation est élégante. Les façades sont lumineuses, les appartements bien distribués, les perspectives architecturales séduisantes. Vous avez également pris soin de m’indiquer le prix de vente au mètre carré, la proximité des transports et les qualités du quartier.
Pourtant, une information manque presque entièrement : combien ces logements rapporteront-ils chaque année à celui qui les conservera dans son patrimoine ?
Vous raisonnez comme un vendeur.
Je raisonne comme un propriétaire qui devra louer, entretenir, financer et gérer ces appartements pendant plusieurs années.
Vous voyez trente ventes possibles. Je vois trente contrats de location, des charges, des périodes de vacance et un capital immobilisé.
Je souhaite donc reprendre votre dossier autrement.
La définition du logement intermédiaire, vous la connaissez. Elle ne suffit pas à rendre votre programme intéressant.
Je vais vous expliquer ce que j’examine avant de signer une acquisition en bloc.
Les données financières qui suivent constituent une simulation pédagogique. Elles ne correspondent pas à une transaction effectivement réalisée.
Deuxième lettre — Je n'achète pas seulement des logements, j'achète des loyers futurs
Vous me proposez trente appartements pour un prix global.
Vous insistez sur le fait que ce prix serait inférieur à celui d’une commercialisation auprès de particuliers.
Votre argument mérite examen, mais il ne démontre pas que l’investissement soit rentable.
Un acquéreur particulier peut rechercher une résidence principale.
Un investisseur institutionnel recherche un actif immobilier capable de produire des revenus locatifs dans des conditions compatibles avec sa stratégie patrimoniale.
Le premier peut accepter un prix en raison de ses préférences personnelles.
Le second doit justifier son investissement par des hypothèses économiques.
La localisation n'est pas un simple argument commercial
Je souhaite connaître la distance réelle entre les logements et les transports, les principaux bassins d’emploi et les services.
Je veux comprendre qui pourrait louer ces appartements.
Le quartier accueille-t-il des salariés qui ne trouvent pas de logements adaptés à leurs revenus ?
Existe-t-il une demande pour des appartements familiaux ?
La mobilité résidentielle est-elle importante ?
Un programme proche d’une gare ne possède pas automatiquement une demande locative suffisante.
Il faut examiner les loyers observables, les logements concurrents et les caractéristiques des ménages susceptibles d’être éligibles.
Les typologies déterminent la commercialisation locative
Trente appartements ne constituent pas nécessairement un bon portefeuille.
Une répartition excessive de grandes surfaces peut être inadaptée à un quartier où les ménages sont principalement composés de personnes seules ou de couples.
À l’inverse, une concentration de petits logements peut ne pas répondre aux besoins d’un bassin d’emploi familial.
Je demande un tableau comprenant les surfaces, les typologies, les annexes et les loyers envisageables.
Ce document m’apprend davantage qu’une perspective architecturale.
Troisième lettre — Le logement locatif intermédiaire possède ses propres règles
Vous me demandez pourquoi je ne pourrais pas simplement fixer les loyers au niveau du marché.
La réponse tient à la nature du dispositif.
Le logement intermédiaire institutionnel a été créé pour développer une offre locative à prix encadrés dans les territoires concernés par des difficultés d’accès au logement.
Le ministère chargé du Logement présente ce segment comme une offre destinée aux ménages dont les revenus dépassent certains seuils du logement social sans leur permettre d’accéder aisément au parc privé.
Les loyers sont plafonnés
Le loyer retenu doit respecter le plafond applicable au logement concerné.
Ce plafond dépend du dispositif, de la localisation, de la surface et des règles de calcul en vigueur.
Il ne suffit pas de multiplier mécaniquement un plafond au mètre carré par la surface habitable.
Les coefficients et conditions applicables doivent être vérifiés.
Les ressources des locataires sont encadrées
Le dispositif impose également des plafonds de ressources.
Un ménage disposant de revenus supérieurs au plafond applicable ne peut pas être considéré comme éligible au seul motif qu’il accepte le loyer.
La sélection des occupants doit respecter les conditions réglementaires.
Le zonage compte
L’éligibilité territoriale doit être vérifiée au regard des textes applicables à la date pertinente.
Le classement des communes a évolué, notamment avec la révision du zonage ABC du 23 juin 2026.
Source : Ministère du Logement — Zonage A, B, C.
Un promoteur qui présente un programme comme éligible sans avoir vérifié sa localisation me demande d’accepter un risque réglementaire inutile.
Je préfère recevoir une note d’éligibilité documentée.
Quatrième lettre — La TVA à 10 % n'est pas une remise commerciale
Vous avez inscrit « TVA réduite » en première page de votre présentation.
L’information est intéressante.
Mais je souhaite savoir quelles conditions vous avez vérifiées.
L’article 279-0 bis A du Code général des impôts prévoit un taux réduit de TVA de 10 % pour certaines opérations relevant du logement locatif intermédiaire.
La doctrine fiscale publiée le 8 juillet 2026 précise les conditions d’application et les évolutions issues de la loi de finances pour 2026.
Ce que je vérifie
Je contrôle la qualité juridique de l’acquéreur, la destination locative des logements, leur localisation et les conditions relatives aux loyers et aux ressources des occupants.
J’examine également les conditions de mixité sociale lorsque celles-ci sont applicables.
La loi de finances pour 2026 a modifié certaines modalités de cette condition.
Pour les ensembles immobiliers concernés, la proportion de logements locatifs sociaux doit excéder 25 % de l’ensemble des logements sociaux et intermédiaires pris en compte, dans les conditions prévues par le texte.
Des exceptions et modalités particulières peuvent s’appliquer.
Le promoteur ne doit pas transformer cette règle en obligation universelle de construire 25 % de logements sociaux sur chaque parcelle.
Ce que je refuse
Je refuse un prix présenté comme définitivement éligible à la TVA réduite sans analyse fiscale.
Une erreur de qualification peut entraîner un coût significatif.
Les règles de maintien du bénéfice du taux réduit, les obligations locatives et les conséquences de certaines cessions doivent également être étudiées.
Le BOFiP de juillet 2026 précise les cas dans lesquels un complément de TVA peut devenir exigible.
Le régime de TVA constitue un paramètre de l’investissement, pas un argument publicitaire indépendant des conditions légales.
Cinquième lettre — Voici comment je calcule la valeur de votre programme
Vous me présentez un prix d’acquisition.
Je commence par estimer les revenus locatifs.
Pour rendre notre discussion concrète, retenons un programme dont les loyers annuels théoriques totalisent 286 000 €.
Ce montant suppose que les loyers unitaires envisagés respectent les plafonds applicables et correspondent à la demande locative.
Premier calcul : les loyers théoriques
| Indicateur | Hypothèse |
|---|---|
| Nombre de logements | 30 |
| Loyers annuels théoriques | 286 000 € |
| Vacance et pertes locatives | 3 % |
| Charges annuelles non récupérables et autres dépenses d’exploitation | 38 000 € |
Le revenu locatif théorique représente ce que les logements pourraient produire en l’absence de vacance et d’impayés.
Je ne peux pas considérer que cette somme sera intégralement encaissée.
Deuxième calcul : les pertes locatives
La simulation retient une provision globale de 3 % pour la vacance et les pertes locatives.
286 000 × 3 % = 8 580 €.
Le revenu après cette provision atteint :
286 000 − 8 580 = 277 420 €.
Ce taux de 3 % constitue une hypothèse de travail, pas une statistique nationale.
Il doit être adapté à la localisation, aux typologies et à la stratégie de gestion.
Troisième calcul : le revenu net d'exploitation
Les charges non récupérables et les autres dépenses d’exploitation sont estimées à 38 000 € par an.
Le revenu net devient :
277 420 − 38 000 = 239 420 €.
| Étape | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers théoriques | 286 000 € |
| Vacance et pertes locatives | −8 580 € |
| Revenus après pertes | 277 420 € |
| Charges et dépenses d’exploitation | −38 000 € |
| Revenu net d’exploitation | 239 420 € |
Ce revenu net est calculé avant les frais de financement et l’impôt sur les bénéfices.
Il ne constitue pas un résultat comptable complet.
Quatrième calcul : capitaliser le revenu
Pour cette simulation, je retiens un taux de rendement immobilier cible de 4,25 %.
Il s’agit d’une hypothèse d’investisseur, non d’un rendement de marché observé.
La valeur obtenue par capitalisation simple est :
Valeur = revenu net annuel / taux de rendement cible.
239 420 / 0,0425 = 5 633 411,76 €.
Le programme présente ainsi une valeur indicative d’environ 5,63 M€ selon cette méthode.
Ce chiffre n’est pas une offre d’achat.
Il ne tient pas compte de tous les éléments susceptibles d’influencer une décision : fiscalité, frais d’acquisition, dépenses futures de renouvellement, financement, stratégie de détention et valeur de sortie.
Mais il constitue une première base de discussion.
Sixième lettre — Une variation de rendement peut changer votre prix
Vous me demandez pourquoi mon prix d’acquisition n’est pas déterminé une fois pour toutes.
Parce que le revenu locatif n’est pas le seul élément de la valeur.
Le rendement exigé par l’investisseur joue un rôle décisif.
Un taux de capitalisation plus élevé correspond, à revenu constant, à une valeur inférieure.
Un taux plus faible conduit à une valeur supérieure.
La sensibilité du prix au rendement
Avec un revenu net annuel de 239 420 € :
| Rendement cible | Valeur indicative |
|---|---|
| 4,00 % | 5 985 500 € |
| 4,25 % | 5 633 412 € |
| 4,50 % | 5 320 444 € |
| 4,75 % | 5 040 421 € |
| 5,00 % | 4 788 400 € |
Entre une exigence de rendement de 4 % et une exigence de 5 %, l’écart de valeur atteint 1 197 100 €.
Pourtant, les logements n’ont pas changé.
Les loyers théoriques sont identiques.
Les charges retenues sont identiques.
Seule l’exigence de rendement varie.
Voilà pourquoi une négociation portant exclusivement sur le prix au mètre carré ne suffit pas.
La question à poser à l'investisseur
« Quel revenu net et quelle hypothèse de rendement justifient votre prix d’acquisition ? »
L’investisseur n’est pas nécessairement tenu de communiquer l’intégralité de son modèle.
Mais cette question permet de comprendre sa logique économique.
Elle aide également le promoteur à identifier les caractéristiques du programme qui influencent sa valorisation.
Septième lettre — Votre bilan promoteur et mon modèle d'investissement ne racontent pas la même histoire
Vous calculez une marge de promotion.
Je calcule la rentabilité d’un patrimoine locatif.
Nos modèles financiers sont complémentaires, mais ils ne répondent pas à la même question.
Votre bilan compare les recettes de vente aux dépenses de l’opération.
Mon modèle examine les revenus futurs, les charges, le capital investi et la stratégie de détention.
Votre calcul
Un prix de vente de 5 500 000 € HT et un coût complet de 4 950 000 € HT donneraient :
5 500 000 − 4 950 000 = 550 000 € de marge HT.
Soit :
550 000 / 5 500 000 × 100 = 10 %.
Ce résultat peut correspondre à votre objectif de promotion.
Mon calcul
Avec un revenu net annuel de 239 420 €, un prix d’acquisition de 5 500 000 € donne un rendement net d’exploitation initial de :
239 420 / 5 500 000 × 100 = 4,35 %.
Ce calcul simplifié exclut les frais d’acquisition et les autres ajustements.
Vous voyez une marge de 10 %.
Je vois un rendement initial d’environ 4,35 %.
Nous parlons du même immeuble, mais pas du même indicateur.
La zone d'accord
Si votre prix de vente couvre vos coûts et votre marge cible, et si ce prix reste compatible avec mon rendement exigé, une négociation devient possible.
Dans le cas contraire, il faut examiner les hypothèses.
Le prix peut être trop élevé pour mon modèle.
Vos coûts peuvent être trop importants pour permettre une baisse.
Les loyers peuvent être surestimés.
Les prestations peuvent ne pas correspondre à la demande.
La transaction ne devient possible que si les deux modèles trouvent un équilibre.
La zone d'accord, chiffrée
Reprenons votre coût complet de 4 950 000 € HT et mes valeurs indicatives :
| Mon rendement cible | Prix que je peux payer | Votre marge | Votre marge / prix |
|---|---|---|---|
| 4,00 % | 5 985 500 € | 1 035 500 € | 17,3 % |
| 4,25 % | 5 633 412 € | 683 412 € | 12,1 % |
| 4,35 % | 5 500 000 € | 550 000 € | 10,0 % |
| 4,50 % | 5 320 444 € | 370 444 € | 7,0 % |
| 4,75 % | 5 040 421 € | 90 421 € | 1,8 % |
| 5,00 % | 4 788 400 € | −161 600 € | perte |
Lisez ce tableau de bas en haut. Au-delà de 4,35 %, votre marge passe sous 10 %. Au-delà d’environ 4,84 %, vous vendez à perte. Un dixième de point de rendement exigé vaut ici plus de 100 000 € de prix.
Avant de me rencontrer, demandez-vous donc moins « quel prix au mètre carré ? » que « quel rendement mon programme peut-il offrir ? ». C’est sur ce chiffre que nous négocierons.
L’article sur la vente en bloc bailleur social montre une autre forme d’acquisition institutionnelle, dont les objectifs et les financements peuvent différer.
Huitième lettre — Ce que je refuse dans un dossier de vente en bloc
Je reçois parfois des dossiers dans lesquels la rentabilité de l’investissement n’apparaît qu’à la dernière page.
Le promoteur consacre davantage de place aux façades qu’aux hypothèses locatives.
Il indique un rendement sans expliquer les charges retenues.
Il évoque la TVA réduite sans documenter l’éligibilité.
Il annonce des loyers sans préciser les plafonds applicables.
Ces lacunes ne signifient pas que le programme soit mauvais.
Elles empêchent simplement de l’évaluer correctement.
Les cinq pièces qui rendent le dossier exploitable
Je souhaite recevoir une grille de lots détaillée, un état locatif prévisionnel, une note réglementaire et fiscale, une estimation des charges d’exploitation et une proposition commerciale précisant les prestations et les conditions de livraison.
Je souhaite également connaître la situation des autorisations administratives et le calendrier prévisionnel.
Les surfaces doivent être cohérentes entre les plans, la grille de lots et les calculs de loyers.
Le prix d’acquisition doit correspondre au même périmètre dans tous les documents.
Le cas des programmes mixtes
Si votre opération combine des logements libres, des logements sociaux et du LLI, chaque catégorie doit être identifiée.
Le programme mixte permet de comprendre comment organiser cette répartition dans le bilan de promotion.
Les contraintes de financement, les prix de vente et les conditions fiscales ne sont pas identiques pour chaque catégorie.
Un tableau global peut masquer ces différences.
Je préfère un programme dont les composantes sont clairement séparées.
Neuvième lettre — Ne confondez pas l'investisseur institutionnel et le particulier
Vous évoquez le dispositif jeanbrun pour expliquer l’intérêt fiscal du logement locatif.
Ce dispositif concerne une logique d’investissement différente.
Le régime du logement locatif intermédiaire institutionnel prévu à l’article 279-0 bis A du CGI s’adresse, sous conditions, à des acquisitions par des personnes morales.
Le dispositif Jeanbrun repose sur des règles propres à l’investissement locatif des particuliers.
Ces mécanismes ne doivent pas être présentés comme interchangeables.
Un investisseur institutionnel examine les flux de revenus de son patrimoine, sa fiscalité et les conditions juridiques applicables à sa structure.
Une présentation commerciale pertinente doit identifier le type d’acquéreur auquel elle s’adresse.
Le même programme peut intéresser plusieurs catégories d’investisseurs.
Mais chaque catégorie possède ses critères.
Dixième lettre — Voici ma grille d'achat : remplissez-la avant de me présenter votre programme
Monsieur le Promoteur,
Je termine notre correspondance par le document que j’aurais aimé recevoir dès votre premier envoi.
Il ne s’agit pas d’une brochure.
C’est une grille d’analyse.
Vous pouvez la reprendre dans un tableur et renseigner chaque ligne à partir des données de votre programme.
Grille d'analyse d'un investisseur institutionnel
| Critère | Information à renseigner | Contrôle |
|---|---|---|
| Localisation | Commune, quartier, transports, emplois | Vérifier la demande locative |
| Zonage | Classement et éligibilité du programme | Consulter les textes en vigueur |
| Nombre de logements | Nombre total et par typologie | Rapprocher plans et grille de lots |
| Surfaces | Surface de chaque logement et annexes | Vérifier la cohérence documentaire |
| Loyers plafonds | Plafond applicable à chaque logement | Calcul réglementaire |
| Loyers prévisionnels | Loyers retenus par logement | Tester leur réalisme |
| Ressources des occupants | Plafonds applicables | Vérifier les conditions d’éligibilité |
| Revenus annuels | Total des loyers théoriques | Addition des logements |
| Vacance et pertes | Hypothèse annuelle justifiée | Tester plusieurs scénarios |
| Charges d’exploitation | Charges non récupérables et gestion | Budget documenté |
| Revenu net | Revenus après pertes et charges | Calcul vérifié |
| Rendement cible | Hypothèse de l’investisseur | À confirmer |
| Valeur indicative | Revenu net / rendement cible | Analyse de sensibilité |
| Prix d’acquisition | Prix HT et traitement de TVA | Vérifier le périmètre |
| Fiscalité | Conditions de TVA et autres règles | Note fiscale |
| Calendrier | Autorisations, travaux et livraison | Vérifier les engagements |
| Prestations | Notice, équipements et garanties | Vérifier les coûts |
| Documents contractuels | Conditions de vente en VEFA | Validation juridique |
Le dernier test avant d'envoyer votre offre
Votre dossier doit répondre à trois questions.
Les logements pourront-ils être loués ? La demande, les typologies et les loyers doivent être cohérents.
L’acquisition est-elle réglementairement éligible ? Les conditions du régime envisagé doivent être documentées.
Le prix correspond-il au rendement recherché ? Les revenus et les charges doivent justifier la valorisation.
Si une réponse manque, le dossier doit être complété.
Télécharger un exemple concret réel d’un montage financier bilan promoteur avec de la vente en bloc logement social en PDF et Excel.
Télécharger (PDF + Excel)Le montage financier promotion immobilière permet de replacer le prix de cession dans l’équilibre financier global du programme.
Monsieur le Promoteur,
Vous m’aviez adressé trente appartements et un prix.
Je vous demande maintenant trente revenus locatifs prévisionnels, un budget d’exploitation et une proposition compatible avec les règles du logement intermédiaire.
Ce n’est pas une exigence de présentation.
C’est la différence entre regarder un immeuble et décider de l’acheter.
Pour vérifier : textes et sources officiels
- Ministère du LogementLogement locatif intermédiaire institutionnel
La présentation officielle du dispositif, destiné aux ménages dont les revenus dépassent les seuils du logement social sans leur permettre d’accéder aisément au parc privé.
- Ministère du LogementZonage A, B, C
Le classement des communes conditionnant l’éligibilité territoriale au logement locatif intermédiaire, révisé le 23 juin 2026.
- BOFiPTVA et logement intermédiaire (mise à jour du 8 juillet 2026)
Les conditions d’application du taux réduit de TVA à 10 % prévu à l’article 279-0 bis A du CGI, et les évolutions issues de la loi de finances pour 2026.
Richard Emouk, expert en promotion immobilière.
Auteur de « Promotion immobilière : Livre-Formation, Faisabilité, droit construction, Financement ».