En bref : que signifie devenir promoteur immobilier ?
Devenir promoteur immobilier, c’est prendre le rôle de maître d’ouvrage d’une opération de logements : maîtriser un terrain, y faire concevoir et construire un programme conforme aux règles d’urbanisme, le financer avec des fonds propres et un crédit, puis vendre les logements, le plus souvent sur plan en VEFA. Aucun diplôme n’est exigé. La compétence se démontre par un dossier de faisabilité que le vendeur du terrain, la banque et les acquéreurs jugent crédible.
Lundi, huit heures. Votre première décision n’est pas d’acheter un terrain. Elle consiste à ouvrir un dossier vide sur votre ordinateur et à lui donner un nom : « Première opération immobilière ».
Vous créez ensuite trois sous-dossiers : Foncier, Faisabilité, Financement.
Vous venez d’accomplir une action modeste. Elle ne vous a coûté aucun euro. Elle n’a nécessité aucune autorisation. Pourtant, elle marque le début d’une discipline.
Pour devenir promoteur immobilier, il faut apprendre à transformer une intention en décisions documentées.
L’enthousiasme peut vous donner envie de visiter dix terrains dès demain. Mais il ne vous dira pas lequel mérite d’être étudié, combien vous pouvez le payer ni comment vous financerez les dépenses.
Je vous propose donc un programme de travail de 90 jours, organisé en treize semaines.
Chaque semaine comporte un objectif, des actions et un livrable.
L’ambition n’est pas de vous promettre une opération lancée en trois mois. Les procédures d’urbanisme, les négociations foncières, les études et les financements peuvent prendre beaucoup plus de temps.
L’objectif est différent : au terme de ces 90 jours, vous devez être capable de préparer un premier dossier de faisabilité, d’identifier ses faiblesses et de décider des vérifications à poursuivre.
Une règle guidera votre travail : aucune semaine ne sera considérée comme terminée sans un document concret.
Premier mois : apprendre à reconnaître une opportunité
Le premier mois est consacré à l’observation.
Vous ne cherchez pas encore à convaincre un propriétaire de vous vendre son terrain.
Vous apprenez à comprendre un secteur, ses prix, ses règles et les professionnels qui y interviennent.
Semaine 1 — Choisir votre territoire de prospection
Objectif : définir un secteur suffisamment précis pour commencer une étude.
Ne choisissez pas toute une région.
Commencez par une commune ou un groupe limité de communes que vous pouvez étudier sérieusement.
Examinez la population, les logements existants, les programmes neufs et les caractéristiques du marché.
Consultez les données de l’Insee, les annonces de commercialisation et les informations d’urbanisme disponibles.
Vous devez pouvoir expliquer pourquoi ce secteur vous intéresse.
Est-ce la présence de transports ?
Une demande résidentielle identifiable ?
Des projets d’aménagement ?
Un marché que vous connaissez déjà ?
Ne confondez pas une intuition avec une étude.
Actions :
- Délimiter votre secteur sur une carte.
- Identifier trois communes ou quartiers comparables.
- Relever les principales caractéristiques résidentielles.
- Créer une fiche de présentation du secteur.
Livrable : une note de prospection territoriale d’une à deux pages.
Maxime de la semaine : « Un territoire bien étudié vaut mieux que dix territoires simplement parcourus. »
Semaine 2 — Étudier les prix et les produits immobiliers
Objectif : comprendre ce qui se vend et à quel prix.
Recherchez les programmes neufs commercialisés dans votre secteur.
Relevez les typologies, les surfaces, les prestations et les prix affichés.
Lorsque les informations sont disponibles, examinez les transactions immobilières à partir des données DVF.
Attention : les prix de l’ancien ne doivent pas être assimilés aux prix du neuf.
Les prix affichés ne correspondent pas nécessairement aux prix définitifs des transactions.
Vous devez distinguer les sources et leurs limites.
Construisez un tableau de comparaison.
| Programme | Typologie | Surface | Prix affiché | Prix au m² |
|---|---|---|---|---|
| Programme A | T2 | À relever | À relever | À calculer |
| Programme B | T3 | À relever | À relever | À calculer |
| Programme C | T4 | À relever | À relever | À calculer |
Ne remplissez pas les cases avec des estimations imaginaires.
Relevez les données et conservez leurs sources.
Actions :
- Identifier au moins cinq références commerciales pertinentes.
- Calculer les prix au mètre carré.
- Comparer les prestations.
- Identifier les typologies les plus représentées.
Livrable : une grille de prix de marché, datée et sourcée.
Maxime de la semaine : « Le prix que vous espérez n’est pas nécessairement celui que le marché acceptera. »
Semaine 3 — Apprendre à lire les règles d'urbanisme
Objectif : comprendre ce qu’un terrain peut légalement accueillir.
Consultez le Géoportail de l’urbanisme.
Identifiez les documents applicables à votre secteur.
Selon la commune, il peut s’agir notamment d’un PLU ou d’un PLUi.
Examinez les règles concernant les destinations, les hauteurs, les implantations, l’emprise au sol et les espaces libres.
Recherchez également les servitudes et les prescriptions particulières.
Une parcelle de 1 000 m² ne permet pas nécessairement de construire 1 000 m² de logements.
La constructibilité dépend de plusieurs paramètres.
Un outil mérite d’être connu dès cette semaine : le certificat d’urbanisme opérationnel, demandé gratuitement en mairie pour un projet précis (article L410-1 du Code de l’urbanisme). Instruit en deux mois, il indique si l’opération envisagée est réalisable et fige, pendant dix-huit mois, les règles d’urbanisme applicables au terrain : une modification ultérieure du PLU ne pourra pas être opposée à un permis déposé dans ce délai. Pour un débutant, c’est la première protection qui ne coûte rien.
Actions :
- Télécharger les documents d’urbanisme pertinents.
- Identifier les principales zones.
- Lire les règles de constructibilité.
- Préparer une liste de points nécessitant une confirmation.
Livrable : une fiche d’urbanisme synthétique.
Maxime de la semaine : « Avant de dessiner un bâtiment, lisez les règles qui autorisent sa présence. »
Semaine 4 — Identifier les professionnels de votre future opération
Objectif : comprendre les rôles et les responsabilités.
Une opération immobilière mobilise des compétences juridiques, techniques, commerciales et financières.
Identifiez les professionnels susceptibles d’intervenir.
Vous pouvez commencer par les architectes, notaires, géomètres-experts, bureaux d’études, économistes de la construction et établissements financiers.
Votre objectif n’est pas de signer immédiatement des contrats.
Il consiste à comprendre les missions, les conditions d’intervention et les informations dont ces professionnels auront besoin.
Préparez une liste de questions.
À quel stade un architecte peut-il examiner une capacité constructive ?
Quels documents un géomètre doit-il vérifier ?
Quelles conditions un notaire recommande-t-il d’examiner avant un engagement foncier ?
Actions :
- Identifier les principales professions nécessaires.
- Rechercher des intervenants dans votre secteur.
- Comprendre les missions de chacun.
- Préparer les premières prises de contact.
Livrable : un répertoire de professionnels et une liste de questions.
Maxime de la semaine : « Le bon professionnel ne remplace pas votre jugement ; il l’aide à devenir meilleur. »
Deuxième mois : transformer un terrain en chiffres
Vous entrez maintenant dans la partie financière.
Le travail devient plus exigeant.
Vous devez apprendre à distinguer les informations vérifiées, les hypothèses et les résultats calculés.
Semaine 5 — Présélectionner trois terrains
Objectif : identifier des parcelles méritant une étude.
Recherchez des terrains proposés à la vente ou susceptibles de faire l’objet d’une prospection foncière.
Vous pouvez utiliser les annonces, le cadastre et les informations publiques disponibles.
Ne supposez pas qu’un terrain est disponible simplement parce qu’il semble inoccupé.
Ne contactez pas un propriétaire en annonçant un projet que vous n’avez pas étudié.
Deux consultations gratuites complètent chaque fiche : le plan cadastral sur cadastre.gouv.fr, et Géorisques (georisques.gouv.fr), qui signale les zones inondables, les anciens sites industriels et les autres risques connus sur la parcelle. Un terrain signalé n’est pas forcément à écarter, mais son coût de construction change, et le vendeur doit l’apprendre de vous avant la négociation, pas après.
Pour chaque parcelle, préparez une fiche.
| Information | Donnée à renseigner |
|---|---|
| Commune | |
| Adresse ou localisation | |
| Références cadastrales | |
| Surface cadastrale | |
| Zonage | |
| Prix demandé, si connu | |
| Contraintes identifiées | |
| Risques signalés (Géorisques) | |
| Informations manquantes |
Le travail de trouver un terrain constructible exige de croiser les informations foncières, réglementaires et économiques.
Actions :
- Identifier trois parcelles.
- Vérifier leurs références cadastrales.
- Examiner les règles d’urbanisme.
- Classer les informations manquantes.
Livrable : trois fiches foncières.
Maxime de la semaine : « Un terrain séduisant n’est pas encore une opération possible. »
Semaine 6 — Évaluer la capacité constructive
Objectif : établir une première hypothèse de programme.
Choisissez l’un des trois terrains.
À partir des règles d’urbanisme, examinez les possibilités de construction.
Vous pouvez établir une hypothèse de surface de plancher et une première répartition de logements.
Mais cette estimation doit rester provisoire.
Les contraintes d’accès, de stationnement, de structure, de sécurité et de conception peuvent modifier la capacité réellement réalisable.
L’intervention d’un architecte ou d’un professionnel compétent sera nécessaire pour confirmer les hypothèses.
Exemple : de la surface de plancher aux logements
Les chiffres de cet exemple, comme tous ceux qui suivent jusqu’à la semaine 11, sont fictifs et servent uniquement à apprendre la méthode.
L’étude préliminaire conduit à envisager 1 400 m² de surface de plancher.
Après déduction des circulations, des locaux techniques et des surfaces non commercialisables, vous retenez provisoirement 1 150 m² de surface vendable, soit environ 82 % de la surface de plancher.
Avec une surface moyenne de 57,5 m² par logement :
1 150 / 57,5 = 20 logements.
Ce calcul n’établit pas la faisabilité réglementaire.
Il permet uniquement de construire une première hypothèse économique.
Actions :
- Identifier les contraintes principales.
- Estimer une capacité constructive.
- Établir plusieurs typologies.
- Faire apparaître les hypothèses à confirmer.
Livrable : un programme prévisionnel.
Maxime de la semaine : « Une hypothèse utile est une hypothèse dont vous connaissez les limites. »
Semaine 7 — Calculer les recettes prévisionnelles
Objectif : établir une première grille de ventes.
Reprenez les données de marché collectées pendant la deuxième semaine.
Appliquez des prix cohérents avec les caractéristiques du programme envisagé.
Ne retenez pas systématiquement le prix le plus élevé observé.
Examinez les surfaces, les étages, les orientations, les espaces extérieurs et les prestations.
Exemple : la grille en un chiffre
Le programme comporte vingt logements.
La surface vendable totale atteint 1 150 m².
Le prix moyen prévisionnel est de 3 600 € HT/m².
Le chiffre d’affaires serait :
1 150 × 3 600 = 4 140 000 € HT.
Cette recette doit ensuite être ventilée par logement.
Un prix moyen est utile pour un premier calcul.
Une grille détaillée devient nécessaire pour une étude plus avancée.
Actions :
- Définir les prix par typologie.
- Calculer le chiffre d’affaires total.
- Justifier les références commerciales.
- Préparer une hypothèse prudente de prix.
Livrable : une grille de ventes prévisionnelle.
Maxime de la semaine : « Une recette prévisionnelle n’est solide que si son prix peut être expliqué. »
Semaine 8 — Évaluer le coût complet de l'opération
Objectif : identifier les principales dépenses.
Le budget travaux ne représente qu’une partie du coût de l’opération.
Il faut également examiner le foncier, les études, les honoraires, les assurances, les taxes, les frais commerciaux et les frais financiers.
Certaines dépenses ne pourront pas être estimées correctement sans intervention professionnelle.
Indiquez alors qu’elles restent à confirmer.
Exemple de budget
| Poste | Montant HT |
|---|---|
| Foncier et frais associés | 760 000 € |
| Travaux | 2 070 000 € |
| Honoraires et études | 230 000 € |
| Assurances et taxes | 145 000 € |
| Commercialisation | 125 000 € |
| Frais financiers | 115 000 € |
| Provisions et autres frais | 240 000 € |
| Total | 3 685 000 € |
Ces montants ne sont pas des ratios de marché : recherchez des estimations adaptées à votre terrain et à votre programme.
Actions :
- Créer la liste complète des postes.
- Identifier les montants estimés et vérifiés.
- Documenter les hypothèses.
- Relever les dépenses nécessitant un devis ou une étude.
Livrable : un budget prévisionnel détaillé.
Maxime de la semaine : « Ce que vous oubliez dans votre bilan ne sera pas oublié par celui qui vous le facturera. »
Troisième mois : vérifier la rentabilité et préparer la décision
Vous disposez maintenant d’un programme, d’une estimation de recettes et d’un budget.
Le troisième mois consiste à vérifier que ces éléments tiennent ensemble.
Semaine 9 — Construire le premier bilan promoteur
Objectif : calculer le résultat prévisionnel.
Les deux semaines précédentes ont fourni les deux chiffres nécessaires.
Le chiffre d’affaires est de 4 140 000 € HT.
Le coût complet est de 3 685 000 € HT.
La marge est :
4 140 000 − 3 685 000 = 455 000 € HT.
Le taux de marge sur chiffre d’affaires est :
455 000 / 4 140 000 × 100 ≈ 11,0 %.
Le résultat dépasse le plancher de 8 % qu’exigent en général banques et comités d’engagement, mais de trois points seulement.
Vous disposez d’un premier résultat.
Mais vous ne devez pas considérer que l’opération est validée.
Il faut encore examiner la fiabilité des hypothèses et la capacité de financement.
Ce que vous devez vérifier
Les surfaces sont-elles suffisamment fiables ?
Les prix de vente sont-ils justifiés ?
Les coûts comprennent-ils toutes les dépenses identifiées ?
Le foncier est-il compatible avec la rentabilité recherchée ?
Le calendrier a-t-il été pris en compte ?
Apprendre à faire un bilan promoteur ligne par ligne permet de structurer ce travail.
Actions :
- Rassembler recettes et dépenses.
- Calculer la marge.
- Calculer le taux de marge.
- Identifier les hypothèses non vérifiées.
Livrable : un bilan promoteur V1.
Maxime de la semaine : « Un bilan n’est pas une réponse définitive ; c’est une manière rigoureuse de poser les questions. »
Semaine 10 — Tester les scénarios défavorables
Objectif : mesurer la résistance du bilan.
Une opération ne doit pas être examinée uniquement dans son scénario favorable.
Vous devez tester les variations qui peuvent affecter le résultat.
Trois hypothèses suffisent pour commencer.
Première hypothèse : les travaux augmentent de 5 %.
Sur un budget de travaux de 2 070 000 €, l’augmentation atteint 103 500 €.
La marge descend à 351 500 €.
Deuxième hypothèse : le chiffre d’affaires diminue de 3 %.
La perte de recettes atteint 124 200 €.
La marge descend à 330 800 €.
Troisième hypothèse : les deux événements se produisent simultanément.
La marge devient :
455 000 − 103 500 − 124 200 = 227 300 €.
Le nouveau chiffre d’affaires est de 4 015 800 €.
Le taux de marge correspondant est :
227 300 / 4 015 800 × 100 ≈ 5,66 %.
Le tableau de sensibilité
| Scénario | Marge HT | Taux de marge |
|---|---|---|
| Référence | 455 000 € | 10,99 % |
| Travaux +5 % | 351 500 € | 8,49 % |
| Ventes −3 % | 330 800 € | 8,24 % |
| Deux variations cumulées | 227 300 € | 5,66 % |
Vos deux seuils
Le tableau donne des scénarios ; il faut aussi connaître les limites. Pour rester à 8 % du chiffre d’affaires, la marge ne doit pas descendre sous 331 200 €. Les travaux peuvent donc augmenter de 123 800 €, soit environ 6 % de leur budget, avant de franchir ce seuil. Côté prix, la limite est une baisse d’environ 3,25 % du chiffre d’affaires. Ces deux chiffres sont votre vraie marge de manœuvre, bien plus étroite que les 11 % affichés ne le laissent croire.
Le tableau montre que la marge initiale ne suffit pas à apprécier la résistance du projet.
Vous devez maintenant déterminer les scénarios qui vous semblent plausibles et les conditions dans lesquelles vous accepteriez de poursuivre.
Actions :
- Tester une hausse des coûts.
- Tester une baisse des prix.
- Combiner plusieurs variations.
- Identifier les seuils de rentabilité.
Livrable : un tableau de sensibilité commenté.
Maxime de la semaine : « Le risque que vous avez calculé est plus facile à discuter que celui que vous avez ignoré. »
Semaine 11 — Étudier les fonds propres et le financement
Objectif : comprendre comment l’opération pourrait être financée.
Un bilan rentable ne démontre pas que les ressources financières nécessaires sont disponibles.
Il faut examiner les fonds propres, les emprunts, les garanties et le calendrier de commercialisation.
Un prêteur envisage ici un montage exigeant 15 % de fonds propres calculés sur le coût complet, un niveau fréquemment demandé.
Le besoin théorique serait :
3 685 000 × 15 % = 552 750 €.
Ce pourcentage n’a rien d’universel : selon le profil du promoteur, l’apport demandé oscille en pratique entre un dixième et près d’un tiers du coût. Si vous disposez de 100 000 €, il reste environ 450 000 € à trouver auprès d’associés. Dans l’opération réelle de 48 logements décrite en page d’accueil, un co-investisseur apportait 20 % des fonds propres, et 1,15 M€ d’apport avaient permis d’obtenir 3,45 M€ de crédit d’accompagnement.
Réunir cet apport ne garantit pas pour autant que le solde sera financé.
La banque examinera le dossier, les garanties et les conditions de l’opération.
La trésorerie
Vous devez également comprendre que les dépenses interviennent progressivement.
Le terrain peut être payé avant le début des travaux.
Les entreprises sont réglées au fil de l’avancement du chantier.
Les encaissements des ventes suivent leurs propres échéances.
Le plan de trésorerie permet de mesurer le besoin financier à chaque période.
Actions :
- Identifier les ressources possibles.
- Estimer les fonds propres nécessaires.
- Préparer un premier calendrier financier.
- Distinguer les ressources confirmées des ressources recherchées.
Livrable : une note de financement préliminaire.
Maxime de la semaine : « Une marge promet un résultat ; la trésorerie permet d’atteindre le terme de l’opération. »
Semaine 12 — Préparer les échanges avec les professionnels et les banques
Objectif : présenter le projet avec méthode.
Vous n’avez pas encore nécessairement un dossier prêt à être financé.
Mais vous pouvez commencer à organiser les informations qui devront être vérifiées.
Préparez une note de synthèse.
Elle doit expliquer le terrain, le programme, les hypothèses commerciales, les coûts, les risques et les besoins financiers.
Ne présentez pas une hypothèse comme un engagement acquis.
Si le terrain n’est pas maîtrisé, indiquez-le.
Si les travaux ne sont pas chiffrés par des professionnels, précisez-le.
Si les réservations n’existent pas, ne les inventez pas.
Le dossier de présentation
| Partie | Contenu |
|---|---|
| Présentation | Objectif et description du projet |
| Foncier | Terrain, localisation, situation juridique |
| Urbanisme | Contraintes et hypothèses |
| Programme | Surfaces et typologies |
| Marché | Références et prix |
| Bilan | Recettes, dépenses, marge |
| Sensibilité | Scénarios défavorables |
| Financement | Ressources et besoins |
| Risques | Points non sécurisés |
| Prochaines étapes | Études et décisions nécessaires |
Vous pouvez utiliser ce document pour obtenir des premiers retours professionnels.
Une banque peut demander des pièces supplémentaires avant toute instruction de financement.
Actions :
- Préparer la note de synthèse.
- Organiser les pièces justificatives.
- Identifier les questions à poser.
- Solliciter les avis appropriés.
Livrable : un dossier de présentation préliminaire.
Maxime de la semaine : « Un dossier clair ne garantit pas une réponse favorable, mais il permet de poser les bonnes questions. »
Semaine 13 — Décider de poursuivre, de corriger ou d'abandonner
Objectif : prendre une décision argumentée.
Vous arrivez au terme de votre programme.
Vous avez étudié un secteur.
Vous avez sélectionné des terrains.
Vous avez préparé un programme.
Vous avez estimé les recettes et les coûts.
Vous avez construit un premier bilan.
Vous avez testé des risques et réfléchi au financement.
Il reste à décider de la suite.
Trois réponses sont possibles.
Poursuivre. Les hypothèses paraissent suffisamment cohérentes pour justifier des études complémentaires et des dépenses encadrées.
Corriger. Certaines données doivent être revues avant toute décision.
Abandonner. Le projet présente des contraintes qui ne permettent pas de justifier sa poursuite dans les conditions étudiées.
Abandonner une mauvaise hypothèse n’est pas un échec de méthode.
C’est parfois son meilleur résultat.
La fiche de décision
| Question | Réponse |
|---|---|
| Le terrain présente-t-il une capacité constructive crédible ? | |
| Les prix de vente sont-ils justifiés ? | |
| Les coûts sont-ils suffisamment documentés ? | |
| La marge résiste-t-elle aux scénarios étudiés ? | |
| Les besoins de financement sont-ils identifiés ? | |
| Les principaux risques sont-ils connus ? | |
| Quelles études restent nécessaires ? | |
| Quelle décision prenez-vous ? |
Livrable : une décision écrite, datée et motivée.
Maxime de la semaine : « La discipline ne consiste pas à poursuivre tous les projets, mais à reconnaître ceux qui méritent d’être poursuivis. »
Votre tableau de bord des 13 semaines
Imprimez ce tableau ou reproduisez-le dans un fichier de suivi.
Cochez une semaine uniquement lorsque le livrable est effectivement réalisé.
| Semaine | Objectif | Livrable | Terminé |
|---|---|---|---|
| 1 | Choisir le secteur | Note territoriale | ☐ |
| 2 | Étudier les prix | Grille de marché | ☐ |
| 3 | Lire l’urbanisme | Fiche réglementaire | ☐ |
| 4 | Identifier les intervenants | Répertoire professionnel | ☐ |
| 5 | Présélectionner les terrains | Trois fiches foncières | ☐ |
| 6 | Évaluer la capacité | Programme prévisionnel | ☐ |
| 7 | Calculer les recettes | Grille de ventes | ☐ |
| 8 | Estimer les dépenses | Budget complet | ☐ |
| 9 | Construire le bilan | Bilan V1 | ☐ |
| 10 | Tester les risques | Tableau de sensibilité | ☐ |
| 11 | Étudier le financement | Note financière | ☐ |
| 12 | Préparer les échanges | Dossier synthétique | ☐ |
| 13 | Décider | Décision motivée | ☐ |
Comment utiliser ce tableau
Conservez une copie datée de chaque document.
Ne remplacez pas systématiquement les anciennes versions.
Vous devez pouvoir retrouver les hypothèses initiales et comprendre pourquoi elles ont été modifiées.
Par exemple, si le prix de vente prévisionnel passe de 3 600 à 3 450 € HT/m², conservez la référence commerciale qui justifie cette modification.
Si le budget travaux augmente, indiquez l’origine de la nouvelle estimation.
Cette discipline permet de suivre l’évolution du projet.
Elle facilite également les échanges avec les professionnels.
Les quatre règles qui doivent accompagner vos 90 jours
Une feuille de route ne suffit pas si elle devient une simple succession de cases cochées.
Quatre règles permettent de préserver la qualité du travail.
Ne pas engager avant de comprendre
Vous pouvez étudier un terrain sans l’acheter.
Vous pouvez construire un bilan sans signer une promesse.
Vous pouvez interroger des professionnels avant de prendre un engagement important.
Profitez de cette possibilité.
Les premières semaines doivent servir à réduire l’incertitude, pas à multiplier les obligations.
Séparer les faits des hypothèses
Un prix constaté dans une transaction constitue une donnée.
Un prix demandé dans une annonce constitue une information commerciale.
Un prix de vente futur constitue une hypothèse.
Ces trois éléments ne doivent pas être confondus.
Dans vos tableaux, utilisez une colonne « Source » et une colonne « Niveau de vérification ».
Vous saurez ainsi quelles données peuvent être utilisées et lesquelles nécessitent encore une confirmation.
Ne pas travailler seul sur les questions spécialisées
Un débutant ne peut pas raisonnablement remplacer toutes les expertises.
Il doit savoir quand solliciter un architecte, un notaire, un bureau d’études, un assureur ou un professionnel du financement.
Une formation promoteur immobilier peut vous aider à comprendre ces différentes fonctions.
Elle ne remplace pas les prestations professionnelles nécessaires à votre opération.
Mesurer les progrès par les documents produits
Ne mesurez pas votre progression uniquement au nombre d’heures de vidéos regardées ou de pages lues.
Demandez-vous ce que vous savez désormais faire.
Pouvez-vous expliquer une règle d’urbanisme ?
Pouvez-vous justifier un prix de vente ?
Pouvez-vous calculer une marge ?
Pouvez-vous tester une hausse des travaux ?
Pouvez-vous identifier une donnée manquante ?
Ces capacités constituent des indicateurs plus concrets de progression.
Jour 90 : votre premier dossier est-il suffisamment sérieux ?
Vous avez maintenant treize livrables.
Ils ne constituent pas nécessairement un dossier bancaire complet.
Ils ne remplacent pas les études techniques, juridiques et financières exigées pour réaliser une opération.
Mais ils vous donnent une base de travail.
Vous êtes capable de présenter votre raisonnement.
Vous savez quelles hypothèses restent à confirmer.
Vous pouvez commencer à discuter avec les professionnels sur des éléments identifiables.
Le dernier exercice
Reprenez votre bilan de la neuvième semaine.
Choisissez l’hypothèse qui vous paraît la plus fragile.
Modifiez-la.
Recalculez la marge.
Examinez les conséquences sur le financement.
Puis écrivez une note expliquant si votre décision de poursuivre change.
Cet exercice vous permettra de vérifier si vous avez appris à utiliser les chiffres ou simplement à les recopier.
Les liens entre ces hypothèses, du foncier au financement, forment le cœur du montage financier promotion immobilière, présenté étape par étape en page d’accueil.
Télécharger un exemple concret réel d’un montage financier bilan promoteur avec de la vente en bloc logement social en PDF et Excel.
Télécharger (PDF + Excel)Votre décision du quatre-vingt-dixième jour
Prenez une feuille.
Écrivez trois phrases.
« Je sais désormais… »
« Je dois encore vérifier… »
« Ma prochaine action sera… »
Ne cherchez pas à impressionner.
Soyez précis.
Si vous savez maintenant identifier les limites d’un terrain, construire un premier bilan et expliquer les risques d’un projet, vous avez accompli un travail utile.
Vous n’avez pas encore nécessairement réalisé une opération.
Mais vous avez commencé à acquérir une méthode.
Le quatre-vingt-onzième jour, ne cherchez pas à aller plus vite. Cherchez à prendre une meilleure décision que celle que vous auriez prise quatre-vingt-dix jours auparavant.
Richard Emouk, expert en promotion immobilière.
Auteur de « Promotion immobilière : Livre-Formation, Faisabilité, droit construction, Financement ».