Qu'est-ce que le prix de revient d'un logement neuf ?
Le prix de revient d’un logement neuf est ce que coûte réellement sa production au promoteur, avant toute marge : la quote-part du terrain, les travaux, les honoraires, les taxes, les assurances, la commercialisation, les frais financiers et les aléas. Il s’exprime par logement ou par m² de surface vendable. La différence entre ce prix de revient et le prix de vente HT forme la marge du promoteur.
On croit acheter des murs ; on paie aussi le terrain qui les porte, l’architecte qui les dessine, les assurances qui les protègent et l’argent qui permet de les construire.
Le prix de revient d’un logement neuf ressemble à celui d’un plat servi dans un grand restaurant. Les ingrédients visibles ne représentent qu’une partie de la dépense. Derrière l’assiette se trouvent le travail, les équipements, les charges et les imprévus. Oubliez un ingrédient dans le calcul, et votre bénéfice risque de disparaître au moment de régler la facture.
Voici un programme de vingt appartements, tous d’une surface vendable de 65 m². L’immeuble représente 1 300 m² commercialisables. Son coût de revient prévisionnel complet atteint 3 940 000 €.
Combien coûte réellement un appartement ?
197 000 €, dans les hypothèses de cet exercice.
Nous allons reconstituer ce montant poste par poste, comme une recette dont chaque proportion doit être vérifiée.
Tous les chiffres qui suivent sont fictifs. Ils s’entendent HT, hors impôt sur les bénéfices. La fiscalité propre au terrain et les éventuels écarts de TVA ne sont pas modélisés.
La fiche recette : vingt appartements à préparer
Avant de mettre un plat au four, le cuisinier rassemble ses ingrédients. Avant de construire un immeuble, le promoteur rassemble ses dépenses.
Notre opération comporte vingt logements identiques de 65 m² vendables, sans parking ni commerce vendu séparément. Cette uniformité est volontaire : elle permet de comprendre le calcul sans introduire immédiatement les différences de prix et de coût entre typologies.
La surface vendable totale est :
20 × 65 = 1 300 m²
Voici la fiche recette du programme.
| Ingrédient financier | Coût global | Part du total |
|---|---|---|
| Terrain et frais fonciers | 900 000 € | 22,84 % |
| Travaux | 2 200 000 € | 55,84 % |
| Honoraires et études | 220 000 € | 5,58 % |
| Taxes et participations | 110 000 € | 2,79 % |
| Assurances et garanties | 55 000 € | 1,40 % |
| Commercialisation | 130 000 € | 3,30 % |
| Frais financiers | 145 000 € | 3,68 % |
| Aléas | 110 000 € | 2,79 % |
| Autres frais | 70 000 € | 1,78 % |
| Prix de revient global | 3 940 000 € | 100 % |
Les pourcentages sont arrondis à deux décimales.
Le premier calcul consiste à diviser le coût total par le nombre d’appartements :
3 940 000 ÷ 20 = 197 000 € par logement
Le second consiste à rapporter le coût à la surface vendable :
3 940 000 ÷ 1 300 = 3 030,77 €/m² vendable
En multipliant ce dernier résultat par 65 m², nous retrouvons 197 000 €, à l’arrondi près.
Voilà le prix de revient de notre appartement.
Mais la recette ne serait pas digne d’un bon praticien si nous nous contentions d’en annoncer le total sans examiner ses ingrédients.
Premier ingrédient : le foncier, cette terre qui ne se mange pas
Le terrain est à l’immeuble ce que la cuisine est au restaurant : indispensable, mais absent de l’assiette.
Notre bilan retient une enveloppe foncière globale de 900 000 €.
Elle comprend, dans ce scénario, le prix d’acquisition et les dépenses foncières complémentaires prévues. Ces dernières doivent être détaillées dans un véritable bilan : frais d’acquisition, préparation du site, éventuelles démolitions ou autres coûts propres à la parcelle.
Il ne faut pas les compter une seconde fois dans les travaux.
La part foncière attribuée à chaque appartement est :
900 000 ÷ 20 = 45 000 €
Rapportée au mètre carré vendable :
900 000 ÷ 1 300 = 692,31 €/m²
Chaque appartement de 65 m² supporte ainsi 45 000 € de foncier dans notre modèle.
Le foncier ne se répartit pas toujours en parts égales
Notre opération comprend vingt logements identiques. Une répartition par surface vendable revient donc à attribuer un vingtième de la charge foncière à chacun.
Dans un immeuble réel, les logements possèdent souvent des surfaces différentes.
Un appartement de 40 m² ne supportera pas nécessairement la même quote-part qu’un appartement de 100 m².
La répartition proportionnelle aux surfaces constitue une méthode pédagogique et un point de départ possible. Elle ne traduit pas automatiquement la valeur économique propre à chaque lot.
Les terrasses, les stationnements, les jardins privatifs et les différences de situation peuvent conduire à affiner l’analyse.
Pour comprendre comment déterminer le coût foncier admissible avant l’acquisition, la méthode de calcul de la charge foncière complète cette première étape.
Le foncier représente ici 22,84 % du prix de revient.
Ce pourcentage est propre à notre exemple. Il ne doit pas être utilisé comme ratio universel.
Deuxième ingrédient : les travaux, ou l'art de maîtriser la cuisson
Un excellent cuisinier ne confond jamais le prix de sa viande avec le coût du repas.
De même, le promoteur ne doit pas confondre le budget travaux avec le prix de revient du logement.
Dans notre opération, les travaux représentent 2 200 000 €.
Leur part dans le coût total atteint 55,84 %.
Rapportés aux vingt appartements, ils correspondent à :
2 200 000 ÷ 20 = 110 000 € par logement
Le coût travaux rapporté à la surface vendable est :
2 200 000 ÷ 1 300 = 1 692,31 €/m² vendable
Cette dernière précision est essentielle.
Il ne s’agit pas nécessairement du coût de construction au mètre carré de surface de plancher.
Deux surfaces, deux ratios
Un immeuble comprend des surfaces qui ne sont pas commercialisées comme surfaces privatives de logements : circulations communes, locaux techniques et autres espaces selon sa configuration.
Notre programme compte 1 560 m² de surface de plancher, la surface réglementaire qui sert aussi d’assiette aux comparaisons de coûts de construction.
Le ratio travaux devient :
2 200 000 ÷ 1 560 = 1 410,26 €/m² de surface de plancher
Le même budget produit deux indicateurs :
| Base de calcul | Coût travaux au m² |
|---|---|
| 1 300 m² vendables | 1 692,31 € |
| 1 560 m² de surface de plancher | 1 410,26 € |
Aucun de ces ratios n’est faux.
Mais ils ne mesurent pas la même chose.
Comparer le coût d’une opération calculé sur les surfaces vendables avec celui d’une autre calculé sur les surfaces construites peut conduire à une conclusion erronée.
Dans un dossier professionnel, il faut nommer précisément la surface utilisée.
Le rendement de plan, ingrédient gratuit
Le rapport entre les deux surfaces mérite qu’on s’y arrête :
1 300 ÷ 1 560 = 83,3 %
Sur 100 m² construits, 83 seulement se vendent ; le reste devient paliers, escaliers, gaines et locaux techniques. Les professionnels appellent ce rapport le rendement de plan, et c’est l’un des rares ingrédients que l’on peut améliorer sans dépenser davantage.
Si l’architecte gagnait deux points en dessinant des circulations plus compactes, à 85,3 %, l’immeuble offrirait environ 31 m² vendables de plus pour les mêmes 1 560 m² construits. Au prix de vente retenu plus loin, 3 600 € HT/m², cela représenterait environ 110 000 € de recettes supplémentaires, sans un euro de travaux en plus.
Une cuisson trop longue coûte cher
Le budget travaux peut évoluer après les études, la consultation des entreprises ou le démarrage du chantier.
Une modification technique, une prestation supplémentaire ou une difficulté découverte pendant les travaux peut augmenter la dépense.
Une hausse de 8 % suffit à le montrer :
2 200 000 × 8 % = 176 000 €
Si aucune autre hypothèse ne change, le prix de revient global passe à :
3 940 000 + 176 000 = 4 116 000 €
Le coût par appartement devient :
4 116 000 ÷ 20 = 205 800 €
Le logement coûte désormais 8 800 € de plus.
Les marchés de travaux et leur suivi jouent un rôle déterminant dans la maîtrise du prix de revient.
La cuisson n’est réussie que si le budget initial et la dépense finale restent compréhensibles.
Troisième ingrédient : les honoraires, la main du chef
Un plat ne naît pas seulement de ses ingrédients. Il exige une conception, des gestes et des contrôles.
Notre programme prévoit 220 000 € d’honoraires et d’études.
Ce poste peut comprendre, en fonction des missions effectivement confiées, l’architecte, les bureaux d’études, l’économiste, les intervenants techniques et les prestations d’ingénierie.
Les missions doivent être précisément identifiées.
Le coût par appartement est :
220 000 ÷ 20 = 11 000 €
Le rapport aux travaux est :
220 000 ÷ 2 200 000 × 100 = 10 %
Dans notre exemple, les honoraires représentent 10 % du budget travaux.
Ce taux n’est pas une recommandation générale. Il résulte uniquement des montants retenus.
Une opération complexe peut nécessiter des études supplémentaires. Un terrain présentant des contraintes particulières peut également modifier le périmètre des missions.
La qualité d’un bilan dépend moins de la beauté d’un pourcentage que de la précision des prestations qu’il rémunère.
Les taxes, assurances et garanties
Ajoutons maintenant les dépenses qui accompagnent la réalisation du programme.
Notre recette prévoit :
- 110 000 € de taxes et participations ;
- 55 000 € d’assurances et garanties.
Leur total atteint 165 000 €.
Par appartement :
165 000 ÷ 20 = 8 250 €
Ces dépenses dépendent des caractéristiques et des obligations propres à l’opération.
Les taxes ne se calculent pas toutes sur la même assiette. Les assurances et garanties ne couvrent pas les mêmes risques et ne sont pas nécessairement souscrites auprès des mêmes organismes.
L’article consacré à l’assurance promoteur immobilier permet de distinguer les principales couvertures à examiner.
Oublier ces dépenses, c’est obtenir un prix de revient artificiellement faible.
Le cuisinier aurait oublié de payer la salle dans laquelle il sert son repas.
Les épices cachées : ces petits frais qui changent le goût du résultat
Il existe des dépenses que l’on remarque à peine lorsqu’elles sont présentées séparément.
Additionnées, elles peuvent modifier sensiblement le résultat d’une opération.
Notre bilan comprend quatre postes complémentaires :
| Épices cachées | Coût global | Coût par appartement |
|---|---|---|
| Commercialisation | 130 000 € | 6 500 € |
| Frais financiers | 145 000 € | 7 250 € |
| Aléas | 110 000 € | 5 500 € |
| Autres frais | 70 000 € | 3 500 € |
| Total | 455 000 € | 22 750 € |
Ces dépenses représentent 11,55 % du coût de revient global.
Elles n’ont rien d’accessoire.
Le coût de vendre
Les 130 000 € de commercialisation peuvent couvrir les prestations et dépenses prévues pour vendre les logements.
Leur périmètre doit être défini : honoraires de commercialisation, supports, actions commerciales et autres frais effectivement budgétés.
Un programme vendu au détail et un programme cédé en bloc peuvent présenter des structures de coûts différentes.
La méthode de commercialisation influence ainsi le prix de revient.
Le coût d'attendre
Les frais financiers atteignent 145 000 € dans notre scénario.
Ils correspondent à une estimation intégrée au bilan.
Pour calculer correctement les frais financiers promotion immobilière, il faut examiner les ressources empruntées, les tirages, les remboursements, les taux et les commissions applicables.
Le temps intervient directement dans le calcul.
Un chantier retardé ou des ventes encaissées plus tard peuvent augmenter le coût du financement.
Le coût de l'imprévu
Les aléas représentent 110 000 €.
Cette provision ne doit pas devenir une réserve où l’on cache les dépenses mal estimées.
Elle sert à tenir compte des incertitudes retenues dans le budget.
Les 70 000 € d’autres frais doivent, eux aussi, être détaillés dans un véritable dossier.
Une rubrique intitulée « divers » ne constitue pas une justification.
C’est en comparant les hypothèses aux dépenses effectivement supportées que l’on apprend à reconnaître les postes sous-estimés. Les épices d’une opération réelle, de ses frais de commercialisation réduits par une vente en bloc à un bailleur social jusqu’à ses frais financiers constatés, figurent dans un dossier clôturé.
Télécharger un exemple concret réel d’un montage financier bilan promoteur avec de la vente en bloc logement social en PDF et Excel.
Télécharger (PDF + Excel)Le prix de l'assiette : 197 000 € de revient, mais combien à la vente ?
Nous connaissons désormais le prix de revient de notre appartement.
Il atteint 197 000 €.
Reste à déterminer le prix auquel le programme envisage de le commercialiser.
L’hypothèse de vente retenue est de 3 600 € HT/m².
Pour un appartement de 65 m² :
65 × 3 600 = 234 000 € HT
La marge prévisionnelle attribuée à cet appartement est :
234 000 − 197 000 = 37 000 €
Pour les vingt logements :
20 × 234 000 = 4 680 000 € HT de recettes
La marge globale devient :
4 680 000 − 3 940 000 = 740 000 €
Soit :
740 000 ÷ 4 680 000 × 100 = 15,81 % du chiffre d'affaires HT
La marge est calculée avant impôt sur les bénéfices, avec les conventions simplifiées de notre exemple.
L'erreur du convive pressé : comparer du HT à du TTC
Les prix publiés par les agences, les notaires et les sites d’annonces sont des prix TTC, ceux que paie l’acquéreur. Avec une TVA à 20 %, l’appartement vendu 234 000 € HT sera affiché :
234 000 × 1,20 = 280 800 € TTC, soit 4 320 €/m²
Le débutant qui compare son prix de revient de 3 030,77 €/m² HT à des prix de marché TTC de 4 320 €/m² croit disposer de 1 290 € de marge par m². Il n’en a que 569. Avant toute comparaison, les deux chiffres doivent être ramenés à la même base.
La fiche recette finale de l'appartement de 65 m²
| Poste | Coût attribué au logement |
|---|---|
| Foncier | 45 000 € |
| Travaux | 110 000 € |
| Honoraires et études | 11 000 € |
| Taxes et participations | 5 500 € |
| Assurances et garanties | 2 750 € |
| Commercialisation | 6 500 € |
| Frais financiers | 7 250 € |
| Aléas | 5 500 € |
| Autres frais | 3 500 € |
| Prix de revient | 197 000 € |
| Prix de vente HT envisagé | 234 000 € |
| Marge prévisionnelle | 37 000 € |
La fiche permet de vérifier chaque montant.
Elle révèle également une distinction capitale : le prix de revient n’est pas le prix de vente.
Le premier additionne les dépenses attribuées au logement.
Le second dépend du marché, des caractéristiques du bien et des conditions commerciales envisagées.
La différence constitue une marge prévisionnelle, non un bénéfice garanti.
Ce qu'il faut corriger lorsque les logements sont différents
Notre exemple est volontairement homogène.
Dans un programme comprenant des T2, T3 et T4, la répartition doit être affinée.
Une méthode consiste à affecter directement les dépenses propres à certains lots, puis à répartir les coûts communs selon une clé justifiée.
Les surfaces vendables peuvent servir de base à certaines répartitions. D’autres postes peuvent nécessiter une méthode différente.
Le prix de vente doit ensuite être déterminé lot par lot.
Un logement situé au dernier étage avec terrasse ne se commercialise pas nécessairement au même prix au mètre carré qu’un appartement moins bien exposé.
La grille des lots et le bilan doivent rester cohérents.
Cette démarche s’inscrit dans le montage financier promotion immobilière, qui relie les dépenses de l’opération à ses recettes et aux ressources nécessaires à sa réalisation.
La dernière dégustation : trois contrôles avant de servir le bilan
Le bon cuisinier goûte avant de servir. Le promoteur vérifie avant de présenter son dossier.
Premier contrôle : les surfaces. La somme des surfaces des logements doit correspondre à la surface vendable utilisée pour calculer les recettes et les ratios. Dans notre exemple, vingt appartements de 65 m² représentent exactement 1 300 m².
Deuxième contrôle : les dépenses. Les montants affectés aux logements doivent reconstituer le coût global de l’opération.
197 000 × 20 = 3 940 000 €
Aucune dépense ne doit disparaître lors de la répartition. Aucune ne doit être comptée deux fois.
Troisième contrôle : la marge. Les recettes moins les dépenses doivent correspondre au résultat annoncé.
4 680 000 − 3 940 000 = 740 000 €
Ce contrôle doit être refait après chaque modification importante du bilan.
Une hausse du foncier, un changement de prestations ou une diminution des prix commerciaux peuvent transformer la recette initiale.
L’appartement de notre exemple sera peut-être vendu 234 000 € HT.
L’acquéreur verra ses pièces, ses fenêtres et ses finitions.
Le promoteur, lui, devra continuer à voir les neuf lignes de dépenses qui ont permis de calculer ses 197 000 € de prix de revient.
Car un plat peut être admirablement présenté et coûter plus cher à préparer qu’à vendre.
Richard Emouk, expert en promotion immobilière.
Auteur de « Promotion immobilière : Livre-Formation, Faisabilité, droit construction, Financement ».