En bref : qu'est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété dans lequel un organisme de foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain, tandis que le ménage achète les droits sur son logement, pour une durée de 18 à 99 ans, en payant une redevance mensuelle. Le prix d’achat, sans le foncier, est plus bas qu’en accession classique, et la vente bénéficie d’une TVA à 5,5 %. Ressources et prix de revente sont plafonnés.
Règles, taux et chiffres vérifiés en novembre 2026.
Des ménages travaillent, épargnent, remboursent leurs crédits à la consommation, paient leurs loyers chaque mois. Ils disposent de revenus réguliers. Pourtant, lorsqu’ils poussent la porte d’un programme immobilier neuf, le prix d’un appartement dépasse souvent leur capacité d’emprunt.
Ce n’est pas toujours le coût de construction qui rend l’accession impossible.
C’est aussi le prix du foncier.
Faut-il accepter que la propriété d’un logement neuf devienne inaccessible à une partie croissante des ménages ? Faut-il considérer que le promoteur immobilier ne peut rien changer à cette situation ?
Je ne le crois pas.
Le bail réel solidaire (BRS) propose une autre manière d’organiser l’accession à la propriété. Il permet de dissocier la propriété du terrain de celle des droits réels portant sur le logement, grâce à l’intervention d’un organisme de foncier solidaire, appelé OFS.
Le ménage acquiert des droits immobiliers sur son logement et verse une redevance foncière à l’OFS.
Le promoteur, lui, doit apprendre à construire une opération dans laquelle le foncier, les recettes et les engagements contractuels ne suivent plus exactement le modèle d’une vente classique.
Ce dispositif n’est pas une réponse universelle. Mais il mérite une place dans la boîte à outils de ceux qui souhaitent développer des opérations accessibles sans renoncer à l’équilibre financier.
Voici trois raisons de s’y engager, deux raisons d’hésiter et une méthode pour prendre une décision.
Première raison de s'engager : rendre l'accession à la propriété plus accessible
Le bail réel solidaire repose sur un principe simple : le ménage n’a pas à financer l’acquisition de la pleine propriété du terrain avec son logement.
L’organisme de foncier solidaire conserve la propriété foncière dans le cadre du montage.
L’acquéreur bénéficie de droits réels immobiliers dans les conditions prévues par son bail.
Le BRS est conclu pour une durée comprise entre 18 et 99 ans.
Le Code de la construction et de l’habitation encadre ce dispositif aux articles L.255-1 et suivants.
Le prix du logement ne comprend plus la même chose
Dans une vente classique, le prix payé par l’acquéreur intègre la valeur du foncier, les travaux, les frais et la rémunération de l’opérateur.
Dans un montage BRS, le foncier est porté séparément par l’OFS.
Cette dissociation peut réduire le prix d’acquisition payé par le ménage.
Mais elle ne supprime pas le coût du terrain.
Quelqu’un doit le financer.
C’est précisément le rôle de l’OFS dans le montage retenu.
Un exemple de capacité d'achat
Voici un appartement vendu 280 000 € dans une opération classique.
Dans un montage BRS, les droits immobiliers correspondant au logement seraient proposés à 210 000 €, sous réserve du respect des plafonds et des conditions applicables.
L’écart de prix d’acquisition est :
280 000 − 210 000 = 70 000 €.
Il représente 25 % du prix initial.
Cette différence ne constitue pas une réduction réglementaire garantie.
Elle dépend du coût du foncier, du montage avec l’OFS et des conditions économiques de l’opération.
La redevance foncière doit être intégrée
Le ménage qui achète en BRS verse une redevance à l’OFS.
Cette redevance constitue une dépense supplémentaire à intégrer dans son budget mensuel.
Notre exemple retient une redevance de 90 € par mois.
Le coût annuel correspondant est :
90 × 12 = 1 080 €.
L’acquéreur doit donc comparer son financement immobilier, sa redevance foncière et les autres charges.
Présenter uniquement la différence entre 280 000 € et 210 000 €, sans expliquer cette obligation, serait trompeur.
L’accessibilité se mesure à partir de la dépense globale du ménage.
Ce que le promoteur doit comprendre
Le BRS n’est pas simplement une remise sur un appartement.
C’est un changement d’organisation de la propriété.
Le prix payé par l’acquéreur est différent parce que les droits acquis et le portage du foncier sont différents.
Un autre élément de prix joue en faveur de l’acquéreur : la vente de droits réels en BRS bénéficie du taux réduit de TVA de 5,5 % (article 278 sexies du Code général des impôts). Pour des droits vendus 210 000 € TTC, le même prix HT coûterait environ 28 900 € de plus avec une TVA à 20 %.
Cette distinction doit apparaître dans les documents commerciaux.
Elle doit également être comprise par les établissements qui financent les acquéreurs.
Deuxième raison de s'engager : partager autrement le financement du foncier
Un promoteur immobilier connaît l’importance du terrain dans le bilan d’une opération.
Le foncier est souvent engagé bien avant la livraison des logements.
Son acquisition peut mobiliser des fonds propres et des financements importants.
Le BRS introduit un acteur supplémentaire : l’organisme de foncier solidaire.
L’OFS a pour mission d’acquérir et de gérer des terrains afin de favoriser durablement l’accession à la propriété de ménages respectant les conditions du dispositif.
Son intervention peut modifier le calendrier et la répartition des engagements financiers.
Trois acteurs, trois logiques
| Acteur | Fonction dans le montage |
|---|---|
| Promoteur | Conçoit, réalise et commercialise l’opération dans le cadre contractuel retenu |
| OFS | Porte le foncier et consent les droits prévus par le dispositif |
| Acquéreur | Achète les droits immobiliers correspondant au logement et verse la redevance prévue |
Le montage juridique exact doit être défini avec l’OFS et les conseils compétents.
Le promoteur ne peut pas considérer que tous les BRS suivent une organisation contractuelle identique.
Le foncier ne disparaît pas du bilan
Un terrain coûte de l’argent.
Si l’OFS en assure le portage, il faut déterminer à quel moment et à quelles conditions il l’acquiert.
Il lui faut savoir s’il achète d’abord le terrain, s’il le cède ensuite à l’OFS ou si une autre organisation contractuelle est retenue.
Ces choix modifient les flux financiers.
Une recette foncière ne doit pas être comptabilisée deux fois.
Une dépense de terrain ne doit pas être conservée dans le bilan du promoteur si elle est effectivement supportée par un autre acteur, sauf si le montage prévoit un flux correspondant.
Le document indispensable
Avant d’engager les études, préparez un schéma de flux.
Ce schéma doit identifier :
- Qui acquiert le terrain.
- Qui paie le prix du foncier.
- Qui finance les travaux.
- Qui commercialise les logements.
- Qui reçoit le prix payé par les acquéreurs.
- Qui perçoit les redevances foncières.
- Qui supporte les dépenses et les risques à chaque étape.
Cette représentation permet d’éviter une confusion fréquente : considérer le BRS comme une vente classique dont on aurait simplement retiré une partie du prix.
Le montage doit être reconstruit à partir des contrats réels.
Troisième raison de s'engager : créer un programme immobilier plus diversifié
Une opération de promotion immobilière ne doit pas nécessairement reposer sur une seule catégorie de logements.
Certains terrains peuvent accueillir plusieurs produits.
Des logements vendus au marché libre.
Des logements acquis en bloc par un bailleur social.
Des logements proposés en bail réel solidaire.
Chaque catégorie répond à une clientèle, à des conditions de financement et à des contraintes particulières.
Le BRS peut ainsi trouver sa place dans un programme mixte.
Le BRS ne remplace pas les logements sociaux locatifs
Il faut distinguer l’accession en BRS des logements financés en PLAI, PLUS ou PLS.
Les financements PLAI, PLUS et PLS concernent le logement locatif social.
Le BRS relève d’une autre organisation juridique et économique.
Un promoteur ne peut pas supposer qu’un logement en BRS satisfait automatiquement une obligation locale de production de logements locatifs sociaux.
Il doit vérifier les catégories admises par les règles applicables. Un repère utile : depuis la loi ÉLAN de 2018, les logements en BRS sont comptés parmi les logements sociaux au titre de l’article 55 de la loi SRU. Une commune en retard sur ses objectifs peut donc être intéressée par une opération en BRS. Cela ne vaut pas, à soi seul, respect d’une servitude de mixité sociale inscrite au PLU : c’est le règlement local qui le dit.
La servitude de mixité sociale
Un PLU peut imposer qu’une part du programme soit affectée à certaines catégories de logements.
L’article consacré à la servitude de mixité sociale explique comment cette prescription peut modifier la programmation et la charge foncière.
Reste à vérifier si le BRS entre dans les catégories admises par le règlement local.
La réponse dépend du texte applicable.
La diversité doit rester financièrement cohérente
Un programme comportant plusieurs catégories de logements exige une ventilation précise des recettes et des dépenses.
Les prix de vente ne sont pas identiques.
Les frais commerciaux peuvent différer.
Les calendriers contractuels peuvent être distincts.
Les financements et les conditions fiscales doivent être vérifiés pour chaque composante.
La diversification n’est utile que si elle repose sur un bilan complet.
Le calcul que tout promoteur devrait effectuer : dix logements avec et sans BRS
Les principes doivent maintenant être confrontés à un exemple financier.
Voici une opération de dix logements.
Le promoteur examine deux possibilités.
Dans le premier scénario, les logements sont vendus dans le cadre d’une accession classique.
Dans le second, l’opération est organisée avec un OFS et une commercialisation en BRS.
Les chiffres sont fictifs.
Ils illustrent un montage dans lequel le promoteur perçoit une recette liée au foncier et une recette liée aux droits immobiliers commercialisés.
Ils ne représentent pas le fonctionnement universel du BRS.
Scénario A : accession classique
Les dix logements sont vendus pour un chiffre d’affaires total de 2 800 000 €.
Le coût complet atteint 2 480 000 €.
La marge est :
2 800 000 − 2 480 000 = 320 000 €.
Le taux de marge est :
320 000 / 2 800 000 × 100 = 11,43 %.
Scénario B : montage avec OFS
Dans cette hypothèse contractuelle, le promoteur perçoit :
- 2 100 000 € au titre de la commercialisation des droits immobiliers.
- 500 000 € au titre de la cession du foncier à l’OFS.
Les recettes totales atteignent :
2 100 000 + 500 000 = 2 600 000 €.
Le coût complet attribué au promoteur, comprenant les dépenses réellement supportées dans cette organisation, est de 2 340 000 €.
La marge devient :
2 600 000 − 2 340 000 = 260 000 €.
Le taux de marge atteint :
260 000 / 2 600 000 × 100 = 10 %.
Le bilan comparatif
| Indicateur | Vente classique | Montage BRS |
|---|---|---|
| Nombre de logements | 10 | 10 |
| Recettes de commercialisation | 2 800 000 € | 2 100 000 € |
| Recette foncière auprès de l’OFS | — | 500 000 € |
| Recettes totales | 2 800 000 € | 2 600 000 € |
| Coût complet | 2 480 000 € | 2 340 000 € |
| Marge | 320 000 € | 260 000 € |
| Taux de marge | 11,43 % | 10,00 % |
Les montants sont présentés sur une base homogène pour la comparaison pédagogique. Le traitement fiscal et contractuel réel des flux doit être déterminé pour chaque opération.
Ce que démontre le tableau
Le BRS ne produit pas automatiquement une marge supérieure.
Dans cette simulation, la marge diminue de 60 000 €.
Mais le programme conserve un résultat de 10 %.
Restent ensuite d’autres paramètres à examiner : les conditions d’acquisition du foncier par l’OFS, le calendrier des encaissements, les coûts de portage et la commercialisation.
Un taux de marge inférieur peut être acceptable dans certaines stratégies.
Il peut aussi être insuffisant.
Le bilan ne permet pas de trancher sans connaître les contraintes financières du promoteur.
La question décisive
Le promoteur ne doit pas demander uniquement :
« Combien puis-je vendre les logements en BRS ? »
Il doit demander :
« Quels flux financiers me reviennent réellement, à quelles dates et après quelles dépenses ? »
C’est cette question qui permet de construire un bilan exploitable.
Première raison d'hésiter : la complexité juridique et contractuelle
Le BRS n’est pas une simple vente immobilière accompagnée d’une redevance.
Il repose sur des droits réels et sur une organisation juridique particulière.
Le travail se fait avec l’OFS, les notaires, les établissements financiers et les autres intervenants.
La durée du bail, les conditions de cession, les obligations des occupants et les règles de transmission doivent être comprises.
La revente est encadrée
Le BRS vise à maintenir durablement l’accessibilité des logements.
Les conditions de revente sont encadrées.
Les acquéreurs successifs doivent respecter les exigences prévues par le dispositif.
Le prix de cession ne peut pas être librement fixé comme dans une vente classique.
Les conditions de contrôle et d’agrément par l’OFS jouent un rôle important.
Le décret du 16 juillet 2024 a précisé plusieurs dispositions relatives au fonctionnement du BRS.
Le risque d'une commercialisation mal expliquée
Un acquéreur peut être attiré par un prix inférieur à celui du marché.
Mais il doit comprendre la nature des droits qu’il achète.
Il doit connaître la redevance foncière.
Il doit comprendre les conditions d’occupation et de revente.
Une information incomplète peut provoquer des incompréhensions et fragiliser la commercialisation.
Reste à expliquer clairement le fonctionnement du BRS.
La transparence n’est pas un obstacle à la vente.
Elle en constitue une condition.
Deuxième raison d'hésiter : le prix plafonné peut fragiliser la marge
Le BRS comporte des conditions de ressources et de prix.
Le promoteur ne peut pas fixer librement le prix de commercialisation sans tenir compte des plafonds applicables.
Ces plafonds évoluent avec la réglementation.
Ils doivent être vérifiés pour l’opération et les acquéreurs concernés.
Le risque financier
Le prix prévisionnel des droits immobiliers atteint 2 100 000 € pour les dix logements.
Si le prix effectivement commercialisable doit être réduit à 2 000 000 €, toutes les autres hypothèses restant identiques, les recettes totales deviennent :
2 000 000 + 500 000 = 2 500 000 €.
Avec un coût complet de 2 340 000 €, la marge tombe à :
2 500 000 − 2 340 000 = 160 000 €.
Le taux de marge devient :
160 000 / 2 500 000 × 100 = 6,40 %.
Une réduction de 100 000 € des recettes de commercialisation a fait passer la marge de 10 % à 6,40 %.
Le tableau de sensibilité
| Recettes de commercialisation | Recette foncière | Coût complet | Marge | Taux |
|---|---|---|---|---|
| 2 100 000 € | 500 000 € | 2 340 000 € | 260 000 € | 10,00 % |
| 2 050 000 € | 500 000 € | 2 340 000 € | 210 000 € | 8,24 % |
| 2 000 000 € | 500 000 € | 2 340 000 € | 160 000 € | 6,40 % |
Il lui faut aussi tester la sensibilité de son bilan avant de retenir un prix foncier.
Le BRS peut rendre les logements plus accessibles.
Il ne rend pas les coûts de construction moins élevés par principe.
Il ne dispense pas de financer les études, les travaux et les assurances.
Il ne supprime pas les risques de chantier.
La viabilité de l’opération doit être démontrée.
Le BRS n'est pas une promesse : c'est un montage à préparer
Un promoteur qui souhaite étudier le bail réel solidaire doit commencer par rencontrer un OFS intervenant sur le territoire concerné.
Il doit ensuite vérifier les conditions de réalisation de l’opération.
Le projet doit être compatible avec les objectifs de l’OFS.
Les conditions d’acquisition et de portage du foncier doivent être négociées.
Le prix de commercialisation doit respecter les plafonds applicables.
Le calendrier contractuel doit être défini.
Les documents à préparer
| Document | Objectif |
|---|---|
| Note foncière | Identifier le terrain, son prix et les contraintes d’urbanisme |
| Programme prévisionnel | Décrire les logements, surfaces et typologies |
| Schéma juridique | Répartir les droits et obligations entre les acteurs |
| Grille de prix | Vérifier les plafonds et les recettes envisageables |
| Bilan promoteur | Calculer les coûts, recettes et marge |
| Calendrier de trésorerie | Identifier les besoins de financement |
| Note commerciale | Expliquer les droits acquis et la redevance |
| Tableau de sensibilité | Tester les variations de prix et de coûts |
Ces documents permettent de discuter avec l’OFS sur une base concrète.
Ils facilitent également les échanges avec la banque.
Le promoteur ne doit pas attendre la fin des études pour vérifier si le BRS est financièrement réalisable.
La place du bilan financier
Le bilan doit distinguer les recettes du promoteur de celles de l’OFS.
La redevance foncière perçue par l’OFS ne constitue pas automatiquement une recette du promoteur.
Le coût du terrain doit être affecté à l’acteur qui le supporte réellement, conformément au montage contractuel.
Les frais financiers doivent être calculés à partir du calendrier des encaissements et des décaissements.
La marge doit être établie sur les recettes et les coûts effectivement attribuables à l’opérateur.
Télécharger un exemple concret réel d’un montage financier bilan promoteur avec de la vente en bloc logement social en PDF et Excel.
Télécharger (PDF + Excel)Ce dossier n’est pas un modèle de BRS prêt à l’emploi. Il fournit une base professionnelle pour comprendre la construction d’un bilan de promotion.
La méthode générale du montage financier promotion immobilière permet ensuite d’organiser les différentes hypothèses financières.
Un appel aux promoteurs : étudiez le BRS avant de l'écarter
Le bail réel solidaire ne doit pas devenir un slogan.
Il ne suffit pas de déclarer que l’on souhaite produire des logements abordables.
Il faut construire les conditions financières qui rendent cette ambition possible.
Il faut accepter de discuter avec de nouveaux partenaires.
Il faut apprendre à distinguer les droits immobiliers, le foncier et les flux financiers.
Il faut aussi reconnaître les limites du dispositif.
Un montage BRS mal préparé peut fragiliser une opération.
Un prix plafonné mal anticipé peut détruire la marge.
Une organisation juridique mal comprise peut retarder le projet.
Mais ces difficultés ne justifient pas de renoncer à l’étudier.
Elles justifient de mieux le préparer.
L'engagement que je vous propose
Avant de rejeter le BRS, prenez trois engagements.
Je m’engage à vérifier si un organisme de foncier solidaire peut intervenir sur mon terrain.
Je m’engage à calculer un bilan comparatif entre accession classique et BRS, en distinguant les recettes et les dépenses de chaque acteur.
Je m’engage à expliquer aux acquéreurs le prix, la redevance et les conditions réelles de leur accession.
Ces trois engagements ne garantissent pas la réussite d’une opération.
Ils permettent de prendre une décision fondée sur des faits.
Le logement neuf ne doit pas être réservé à ceux qui peuvent financer seuls l’intégralité du foncier et de la construction.
Le promoteur ne peut pas résoudre cette question à lui seul.
Mais il peut choisir de ne pas l’ignorer.
Étudiez le bail réel solidaire. Chiffrez-le. Comparez-le. Puis décidez.
C’est ainsi qu’un outil juridique peut devenir une véritable solution de montage immobilier.
Pour vérifier : textes et sources officiels
- LégifranceBail réel solidaire, articles L.255-1 et suivants
Le fondement légal du dispositif dans le Code de la construction et de l’habitation : rôle de l’OFS, durée du bail et droits réels du ménage.
- LégifranceDécret n° 2024-838 du 16 juillet 2024
Les précisions apportées au fonctionnement du BRS, notamment sur les conditions de revente et le contrôle exercé par l’organisme de foncier solidaire.
Richard Emouk, expert en promotion immobilière.
Auteur de « Promotion immobilière : Livre-Formation, Faisabilité, droit construction, Financement ».