« Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux. »
Cette disposition figure à l’article L.211-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Elle mérite d’être lue avant de créer une SCCV, avant de signer un accord entre associés et avant de solliciter un financement bancaire.
Car la société civile de construction-vente n’est pas une simple structure administrative destinée à recevoir les factures d’une opération immobilière.
Elle organise juridiquement une activité de construction en vue de la vente. Elle détermine les relations entre associés et s’inscrit dans un régime de responsabilité qui peut engager leur patrimoine au-delà des sommes initialement apportées.
Un capital social de quelques milliers d’euros ne constitue pas, à lui seul, une limite générale à la responsabilité des associés.
C’est le premier point à comprendre.
Le second concerne la fiscalité. La SCCV bénéficie, lorsqu’elle remplit les conditions de l’article 239 ter du Code général des impôts, d’un régime fiscal particulier dans lequel les résultats sont imposés entre les mains des associés.
Le troisième concerne le fonctionnement de la société. Les statuts doivent permettre de prendre des décisions, de financer le programme et de gérer les désaccords sans paralyser l’opération.
Examinons les textes un par un, puis leurs conséquences pour un porteur de projet.
Article L.211-1 : pourquoi la SCCV existe
L’article L.211-1 du Code de la construction et de l’habitation encadre les sociétés civiles dont l’objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente, en totalité ou par fractions.
C’est la vocation de la société civile de construction-vente.
Elle permet de porter juridiquement une opération immobilière destinée à la vente.
La SCCV peut ainsi acquérir un terrain, faire réaliser un programme et vendre les immeubles ou fractions d’immeubles construits dans le cadre de son objet.
Ce que dit le texte, ce que cela change pour vous
| Ce que dit le texte | Ce que cela change pour vous |
|---|---|
| La société est constituée pour construire en vue de vendre. | Son objet doit correspondre à une véritable opération de construction-vente. |
| Elle peut construire un ou plusieurs immeubles. | Une SCCV n’est pas juridiquement limitée à un seul bâtiment. |
| La vente peut porter sur la totalité ou sur des fractions d’immeuble. | Le programme peut être commercialisé en bloc ou par lots. |
| L’attribution des immeubles aux associés en contrepartie de leurs apports est interdite dans les conditions du texte. | Il ne faut pas confondre SCCV et société civile d’attribution. |
Pourquoi ne pas utiliser une SCI classique ?
Une SCI de gestion immobilière a généralement pour vocation de détenir et de gérer un patrimoine.
La SCCV répond à une logique différente : construire pour vendre.
Cette différence d’objet est essentielle, car la construction-vente relève d’un régime juridique et fiscal spécifique.
Une SCI classique qui réalise habituellement des opérations commerciales de construction-vente ne bénéficie pas automatiquement du régime réservé aux SCCV.
Le choix de la structure doit être effectué en fonction de l’activité réellement envisagée.
Pour approfondir cette distinction, consultez notre analyse du montage financier immobilier sci.
Une SCCV peut-elle réaliser plusieurs opérations ?
Le texte vise la construction d’un ou plusieurs immeubles.
Il n’impose pas expressément la création d’une société différente pour chaque bâtiment.
En pratique, il peut être pertinent de constituer une société dédiée à une opération ou à un programme clairement identifié.
Cette organisation facilite l’identification des recettes, des dépenses, des financements et des responsabilités propres au projet.
Mais la création d’une SCCV par opération relève d’un choix de structuration, pas d’une obligation générale formulée par l’article L.211-1.
Article L.211-2 : la responsabilité des associés peut dépasser leur apport
C’est le texte qui mérite le plus d’attention.
L’article L.211-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que les associés répondent du passif social sur tous leurs biens, proportionnellement à leurs droits sociaux.
Il ne s’agit pas d’une responsabilité limitée au montant de leurs apports.
Un exemple chiffré de responsabilité
Voici une SCCV fictive constituée par trois associés.
Leurs droits sociaux sont répartis ainsi :
| Associé | Droits sociaux |
|---|---|
| Associé A | 55 % |
| Associé B | 30 % |
| Associé C | 15 % |
| Total | 100 % |
Une dette sociale exigible de 280 000 € reste impayée, et elle relève des règles de responsabilité de l’article L.211-2.
La répartition proportionnelle donne :
Associé A : 280 000 × 55 % = 154 000 €.
Associé B : 280 000 × 30 % = 84 000 €.
Associé C : 280 000 × 15 % = 42 000 €.
Le total atteint bien 280 000 €.
Cette simulation illustre la proportion des droits sociaux.
Elle n’autorise pas pour autant un créancier à réclamer automatiquement ces montants à chaque associé sans respecter les conditions légales.
Le créancier doit d'abord mettre la société en demeure
L’article L.211-2 prévoit que les créanciers sociaux ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après une mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse.
Il existe également des dispositions particulières concernant certaines obligations liées aux vices et garanties de construction.
Le mécanisme s’examine à partir de la nature de la créance et des conditions prévues par le texte.
Ce que dit le texte, ce que cela change pour vous
| Ce que dit le texte | Ce que cela change pour vous |
|---|---|
| Les associés répondent du passif sur tous leurs biens. | Le patrimoine personnel peut être exposé. |
| La responsabilité est proportionnelle aux droits sociaux. | La répartition du capital a des conséquences au-delà du partage des bénéfices. |
| Une mise en demeure préalable de la société est prévue. | Les poursuites contre les associés obéissent à une procédure légale. |
| Certaines obligations de construction suivent des modalités particulières. | La nature de la dette doit être identifiée avant d’apprécier les recours possibles. |
Source : CCH, article L.211-2.
La différence entre responsabilité sociale et caution personnelle
Il faut distinguer deux engagements.
La responsabilité attachée à la qualité d’associé résulte du régime légal de la SCCV.
Une caution personnelle est un engagement distinct par lequel une personne garantit une obligation dans les conditions du contrat de cautionnement.
Un associé peut être exposé à la responsabilité prévue par l’article L.211-2 sans avoir signé de caution personnelle.
S’il signe également une caution, il faut examiner cet engagement supplémentaire.
Les deux mécanismes ne doivent pas être confondus.
Avant de signer un financement, demandez précisément quels engagements sont pris par la société, par les associés et éventuellement par les cautions.
Article L.211-3 : les associés peuvent devoir apporter davantage d'argent
La responsabilité à l’égard des créanciers n’est pas le seul mécanisme à connaître.
L’article L.211-3 du Code de la construction et de l’habitation prévoit, dans les situations qu’il définit, l’obligation pour les associés de satisfaire aux appels de fonds nécessaires à l’accomplissement de l’objet social.
Ces appels concernent les fonds indispensables à l’exécution de contrats de vente à terme ou en VEFA déjà conclus, ou à l’achèvement de programmes commencés dont la réalisation n’est pas susceptible de division.
Le texte ne crée pas une faculté illimitée d’appeler n’importe quelle somme pour n’importe quelle dépense.
Il encadre des situations précises.
Un exemple : un associé ne finance plus sa part
Une SCCV a commencé son programme.
Des contrats de VEFA ont été conclus.
Une dépense indispensable à l’achèvement nécessite un appel de fonds répondant aux conditions de l’article L.211-3.
L’un des associés refuse de satisfaire à son obligation.
Le texte prévoit un mécanisme permettant, après une mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, la mise en vente publique des droits de l’associé défaillant, à la requête des représentants de la société et sur décision de l’assemblée générale.
La décision est soumise aux règles de majorité prévues par la loi.
Ce mécanisme est particulièrement sérieux.
Il montre que les engagements des associés peuvent se prolonger au-delà du financement initial.
Ce que dit le texte, ce que cela change pour vous
| Ce que dit le texte | Ce que cela change pour vous |
|---|---|
| Des appels de fonds nécessaires peuvent être imposés dans les situations prévues. | Les besoins financiers des associés ne sont pas nécessairement limités aux premiers apports. |
| Les appels sont liés à l’exécution de certains engagements ou à l’achèvement. | Leur justification doit être documentée. |
| Un associé défaillant peut faire l’objet d’une procédure de vente de ses droits. | Le défaut de financement peut avoir des conséquences sur sa participation dans la société. |
| Une procédure et des majorités légales sont prévues. | La gérance ne peut pas improviser librement une sanction. |
Source : CCH, article L.211-3.
La question à régler avant de s'associer
Que se passe-t-il si l’opération nécessite des capitaux supplémentaires ?
Il faut examiner la capacité financière de chaque associé, les modalités des apports complémentaires et les mécanismes de décision.
Ce travail doit être effectué avant que la société n’ait engagé des dépenses importantes.
La répartition initiale du capital n’est pas suffisante pour organiser toutes les obligations financières futures.
Article L.211-4 : les statuts ne peuvent pas écarter certaines protections légales
L’article L.211-4 du Code de la construction et de l’habitation précise que les dispositions du chapitre sont d’ordre public.
Cette formule possède une portée importante.
Elle signifie que les associés ne peuvent pas simplement écarter ces règles impératives par une clause statutaire contraire.
Un accord privé ne permet pas de transformer librement le régime légal de la SCCV.
Ce que dit le texte, ce que cela change pour vous
| Ce que dit le texte | Ce que cela change pour vous |
|---|---|
| Les dispositions du chapitre sont d’ordre public. | Les statuts doivent respecter les règles impératives applicables. |
| Les règles de responsabilité sont encadrées par la loi. | Une clause ne peut pas effacer à l’égard des tiers la responsabilité légale des associés. |
| Les mécanismes d’appels de fonds sont réglementés. | Les procédures doivent respecter les exigences du texte. |
Source : CCH, article L.211-4.
Il est possible d’organiser contractuellement les relations internes entre associés dans les limites légales.
Mais une répartition interne des risques ne supprime pas nécessairement les droits des créanciers.
Cette distinction doit être examinée avec le professionnel chargé de rédiger les statuts.
Article 239 ter du CGI : comment fonctionne la fiscalité d'une SCCV ?
La fiscalité constitue l’autre particularité majeure de la SCCV.
L’article 239 ter du Code général des impôts prévoit un régime spécifique pour les sociétés civiles de construction-vente remplissant les conditions légales.
Il écarte, pour les sociétés concernées, l’application de certaines dispositions qui entraîneraient autrement leur assujettissement à l’impôt sur les sociétés du fait de leur activité. Les associés sont alors imposés dans les conditions prévues par ce régime.
Une SCCV paie-t-elle l'impôt sur les sociétés ?
En principe, non. Lorsque les conditions de l’article 239 ter sont remplies, la SCCV ne paie pas elle-même l’impôt sur les sociétés : son résultat est imposé directement entre les mains des associés, à proportion de leurs droits. On dit qu’elle est fiscalement translucide.
Deux conditions figurent dans le texte : la société ne doit pas être constituée sous forme de société par actions ou à responsabilité limitée, et ses statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés pour le passif social. Une SCCV qui ne les respecterait pas perdrait le bénéfice du régime.
Une distinction importante entre associés
Un associé personne physique et un associé société soumise à l’impôt sur les sociétés ne sont pas nécessairement imposés de la même manière.
Le régime fiscal applicable à chacun doit être déterminé en tenant compte de sa qualité et des règles fiscales correspondantes.
En pratique, la quote-part de bénéfice d’un associé personne physique relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, imposée à l’impôt sur le revenu. Celle d’un associé société soumise à l’impôt sur les sociétés entre dans son propre résultat imposable. C’est l’une des raisons pour lesquelles de nombreux promoteurs détiennent leurs parts de SCCV à travers une holding.
La SCCV peut ainsi réunir des associés dont les conséquences fiscales diffèrent. Il ne suffit pas de connaître le bénéfice de l’opération. Il faut aussi savoir à qui ce bénéfice est fiscalement attribué.
Ce que dit le texte, ce que cela change pour vous
| Ce que dit le texte | Ce que cela change pour vous |
|---|---|
| Un régime spécifique existe pour certaines sociétés civiles de construction-vente. | La SCCV doit remplir les conditions légales pour en bénéficier. |
| Les statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés pour le passif social. | La rédaction des statuts participe aux conditions du régime. |
| Les associés sont imposés dans les conditions prévues par le texte. | Il faut examiner la situation fiscale de chaque associé. |
| Le régime est distinct de celui d’une société commerciale classique. | La comparaison fiscale doit être effectuée avant le choix de la structure. |
Source : Code général des impôts, article 239 ter.
Le piège de la trésorerie disponible
Le résultat fiscal et la trésorerie distribuée ne sont pas nécessairement identiques.
Une société peut constater un résultat imposable alors que les fonds correspondants restent affectés à ses engagements ou ne sont pas encore distribués.
Les associés doivent examiner le calendrier fiscal et les conditions de distribution. Le recours à un expert-comptable et à un conseil fiscal connaissant les opérations de construction-vente est particulièrement utile.
Créer une SCCV : les décisions à prendre avant l'immatriculation
La constitution d’une SCCV suppose de déterminer les caractéristiques de la société et d’accomplir les formalités applicables.
Mais la qualité des décisions prises avant l’immatriculation compte davantage que la rapidité d’obtention du numéro SIREN.
Définir précisément l'objet social
L’objet doit correspondre à l’activité de construction en vue de la vente.
Il doit également être suffisamment adapté aux opérations que la société entend réaliser.
Une rédaction imprécise peut créer des difficultés d’interprétation.
Identifier les associés et leurs apports
Aucun capital minimum n’est imposé : une SCCV peut être constituée avec un capital symbolique. Ce n’est pas un avantage aussi grand qu’il y paraît, puisque la responsabilité des associés dépasse leurs apports, et que la banque demandera de toute façon des fonds propres proportionnés à l’opération.
Il faut déterminer qui entre au capital, ce que chaque associé apporte et quels droits sociaux il reçoit.
Les apports peuvent prendre différentes formes juridiquement admises, sous réserve de leur régime et de leur évaluation. Un apport en nature, tel qu’un terrain, soulève des questions particulières de valorisation, de fiscalité et de formalisation.
Nommer le gérant et définir ses pouvoirs
La gérance assure la représentation et la gestion de la société dans les conditions applicables.
Les statuts doivent préciser les pouvoirs du gérant et les décisions nécessitant l’accord des associés.
Il faut distinguer les décisions de gestion courante des engagements majeurs.
L’acquisition d’un terrain, la conclusion d’un crédit important ou la modification substantielle du programme peuvent justifier des procédures de décision particulières.
Organiser les financements
Les apports initiaux ne suffisent pas toujours à couvrir les besoins de l’opération.
Il faut examiner les comptes courants d’associés, les engagements financiers complémentaires et les conditions du financement bancaire. Les différentes formes de ressources sont comparées dans notre guide des fonds propres promotion immobilière.
Il faut toutefois distinguer les ressources économiques disponibles de la responsabilité juridique des associés.
Prévoir la fin de l'opération
La réalisation du programme ne met pas nécessairement fin immédiatement à toutes les obligations de la société.
Des engagements peuvent subsister après la livraison : garanties, litiges, obligations fiscales ou comptes à clôturer.
La dissolution et la liquidation doivent être organisées en tenant compte de ces obligations.
Une société ne doit pas être liquidée simplement parce que le dernier appartement a été vendu.
Deux associés, une opération : comment éviter le blocage ?
Les désaccords entre associés deviennent particulièrement difficiles lorsqu’ils concernent une opération déjà engagée.
Un associé souhaite accepter une modification du budget. L’autre refuse.
Le premier veut mobiliser des fonds supplémentaires. Le second considère que le risque est devenu trop important.
Le programme continue pourtant de générer des obligations.
Un cas fictif de désaccord
Deux associés détiennent chacun 50 % d’une SCCV.
Les statuts exigent leur accord commun pour certaines décisions importantes.
Une modification du programme nécessite un engagement financier supplémentaire.
L’un des associés accepte la proposition. L’autre s’y oppose.
Si les statuts ne prévoient aucun mécanisme adapté de résolution du désaccord, la société peut rencontrer une difficulté de décision.
Il faut alors examiner les règles légales, les stipulations statutaires et les engagements déjà pris.
Un blocage ne peut pas être résolu en ignorant les droits de l’un des associés.
Les questions à anticiper
Avant de signer les statuts, les associés doivent déterminer :
- Quelles décisions relèvent du gérant.
- Quelles décisions nécessitent un vote.
- Quelles majorités sont applicables.
- Comment les apports complémentaires sont organisés.
- Comment les informations financières sont communiquées.
- Comment un conflit peut être traité.
- Dans quelles conditions les parts peuvent être cédées.
Une association financière doit être conçue pour fonctionner également lorsque les intérêts divergent.
La co-promotion immobilière ajoute d’autres enjeux lorsque les associés participent également à la conduite opérationnelle du programme.
Modèle de clauses statutaires à ne pas oublier
La liste suivante constitue une trame de préparation destinée au professionnel qui rédigera les statuts.
Elle ne représente pas des clauses prêtes à signer.
Chaque disposition doit être adaptée au projet et vérifiée au regard des règles impératives applicables.
| Clause ou disposition | Ce qu’elle doit permettre de régler |
|---|---|
| Objet social | Définir l’activité de construction-vente autorisée |
| Durée de la société | Prévoir la durée et les conditions de prorogation |
| Apports | Identifier les contributions des associés |
| Capital et droits sociaux | Déterminer la répartition des participations |
| Gérance | Désigner les dirigeants et préciser leurs pouvoirs |
| Décisions collectives | Définir les compétences et majorités applicables |
| Information des associés | Organiser la communication des comptes et documents |
| Financement complémentaire | Encadrer les engagements internes, sans écarter les obligations légales |
| Cession des parts | Prévoir les conditions d’entrée et de sortie |
| Désaccord entre associés | Organiser les mécanismes licites de résolution |
| Résultat et distributions | Définir les règles applicables dans le respect du droit et de la fiscalité |
| Dissolution et liquidation | Prévoir les opérations de fin de société |
Trois clauses qui méritent une attention particulière
Les pouvoirs du gérant. Il faut éviter qu’un engagement financier majeur soit pris sans respecter les décisions prévues entre associés.
Les financements complémentaires. Les statuts et conventions doivent être cohérents avec les obligations légales d’appels de fonds et avec les engagements bancaires.
Les cessions de parts. Les associés doivent comprendre les conditions de sortie et les conséquences possibles des engagements contractés pendant leur participation.
Il faut également examiner la question des garanties et responsabilités qui peuvent subsister après une cession.
La sortie du capital ne doit pas être considérée comme une disparition automatique de toutes les obligations antérieures.
La SCCV dans le montage financier de l'opération
La société porte les engagements de l’opération.
Elle contracte, encaisse les recettes, règle les dépenses et organise les relations avec ses partenaires.
Le choix de la SCCV ne peut pas être séparé de l’étude financière.
Il faut déterminer les ressources apportées par les associés, les financements contractés, les engagements de remboursement et les conséquences d’un besoin supplémentaire de capitaux.
La banque, de son côté, demandera presque toujours le nantissement des parts de la SCCV et des cautions des associés ou du dirigeant ; ces garanties sont détaillées dans notre article sur le crédit promoteur.
Ces flux s’étudient avec la méthode du montage financier promotion immobilière à partir du bilan et du plan de trésorerie.
La structure juridique doit correspondre à la réalité de ces engagements.
Une SCCV correctement constituée ne dispense pas de construire un financement cohérent. Inversement, un bilan prévisionnel rentable ne corrige pas des statuts mal adaptés ou une répartition des responsabilités insuffisamment étudiée.
Examiner les conséquences dans un dossier réel
Une opération immobilière achevée permet d’observer la manière dont les ressources ont été mobilisées et les engagements financiers exécutés.
L’analyse peut porter sur les apports, les comptes courants d’associés, le crédit bancaire, les dépenses et le résultat final.
Ces flux, une opération achevée les rend visibles, du premier apport au dernier encaissement. Rien ne remplace l’exercice : retrouver chacun de ces flux dans les tableaux d’un exemple réel.
Télécharger un exemple concret réel d’un montage financier bilan promoteur avec de la vente en bloc logement social en PDF et Excel.
Télécharger (PDF + Excel)Avant de signer les statuts, posez cette dernière question
La création d’une SCCV peut sembler être une formalité parmi d’autres.
Elle ne l’est pas.
L’article L.211-1 définit la nature de son activité.
L’article L.211-2 organise la responsabilité des associés.
L’article L.211-3 prévoit des obligations de financement dans des situations précises.
L’article L.211-4 impose le respect des dispositions d’ordre public.
L’article 239 ter du Code général des impôts définit les conditions d’un régime fiscal particulier.
Ces textes ne sont pas des détails réservés aux juristes.
Ils déterminent les engagements que vous prenez en devenant associé.
Avant de signer, ne demandez pas seulement combien de parts vous posséderez ou quelle part du résultat vous reviendra.
Demandez également :
« Quelles obligations pourrais-je devoir assumer si l’opération ne se déroule pas comme prévu ? »
Cette question doit recevoir une réponse juridique précise, adaptée à votre projet et à vos engagements.
C’est à cette condition que la société devient un instrument de conduite de l’opération, plutôt qu’une structure dont les associés découvrent trop tard les conséquences.
Richard Emouk, expert en promotion immobilière.
Auteur de « Promotion immobilière : Livre-Formation, Faisabilité, droit construction, Financement ».